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Monat Juni 2017
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 Mandanteninformationen 12/18
SPRUCH
Das Glück im Leben hängt von den guten Gedanken ab, die man hat.
Marc Aurel; 121 - 180, römischer Kaiser 161 - 180
Ferienjobs als "kurzfristige" Minijobs
"Kurzfristige Minijobs" sind begehrt bei Arbeitnehmern, insbesondere auch bei Ferienjobbern und deren Arbeitgebern. Sie sind nicht - wie die regulären Minijobs - auf 450 € im Monat begrenzt; auf den Verdienst kommt es bei einem kurzfristigen Minijob nicht an. Sie sind in der Kranken-, Pflege-, Renten- und Arbeitslosenversicherung versicherungs- und beitragsfrei. Arbeitgeber und Aushilfen zahlen also keine Sozialversicherungsbeiträge.

Dafür gelten für diese Minijobber andere Regeln: Ein kurzfristiger Minijob ist von vornherein auf maximal 3 Monate begrenzt, wenn Ihr Minijobber an mindestens 5 Tagen pro Woche arbeitet, oder 70 Arbeitstage, wenn er regelmäßig weniger als an 5 Tagen wöchentlich beschäftigt ist. Diese Zeitgrenzen gelten generell für alle kurzfristigen Minijobs innerhalb eines Kalenderjahres, aber auch für jahresübergreifende Beschäftigungen, die von vornherein auf 3 Monate oder 70 Arbeitstage befristet sind.

Bitte beachten Sie!
  • Tage mit bezahlter Freistellung von der Arbeitsleistung (z. B. Tage mit Entgeltfortzahlung, Urlaubs- und Feiertage oder Tage der Freistellung zum Abbau von Guthabenstunden) sind bei der Prüfung der Zeitgrenzen für einen kurzfristigen Minijob zu berücksichtigen.
  • Arbeitet die Aushilfe länger als 3 Monate oder 70 Arbeitstage, ist die Beschäftigung kein kurzfristiger Minijob mehr. Ein kurzfristiger Minijob liegt ab dem Zeitpunkt nicht mehr vor, wenn Sie als Arbeitgeber absehen können, dass Ihre Aushilfe die Zeitgrenzen von drei Monaten bzw. 70 Arbeitstagen überschreitet.
  • Für kurzfristige Minijobs bis zum 31.12.2014 und ab dem 1.1.2019 gelten die Zeitgrenzen von 2 Monaten bzw. 50 Arbeitstagen.
  • Kurzfristige Minijobs können individuell nach der Steuerklasse oder - unter weiteren Voraussetzungen - mit 25 % pauschal besteuert werden.
  • Wer berufsmäßig arbeitet, darf nicht kurzfristig - also versicherungsfrei - beschäftigt werden. Berufsmäßigkeit heißt, dass die Beschäftigung nicht von untergeordneter wirtschaftlicher Bedeutung ist, sondern damit den Lebensunterhalt sichert.
  • Bitte lassen Sie sich vor Einstellung einer kurzfristigen Beschäftigung beraten!
Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen
Erneut musste sich der Bundesfinanzhof mit der Einkünfteerzielungsabsicht und der damit verbundenen Geltendmachung von Werbungskosten bei Ferienwohnungen auseinandersetzen. Dazu stellt er in seinem Beschluss vom 9.3.2017 noch einmal klar, dass bei einer "Ferienwohnung" grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen ist, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, wenn sie ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird. Entsprechend sind die erforderlichen Aufwendungen als Werbungskosten anzuerkennen.

Weitere Voraussetzung ist, dass das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen - abgesehen von Vermietungshindernissen - nicht erheblich (d. h. um mindestens 25 %) unterschreitet.

Liegen die genannten Voraussetzungen bei einer Ferienimmobilie nicht vor, z. B. weil sich der Eigentümer die Selbstnutzung der Ferienwohnung vorbehält, ist die Vermietung mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar. Entsprechend muss die Einkünfteerzielungsabsicht dann durch eine Prognose überprüft werden.
Verlustausgleich bei abgeltend besteuerten negativen Kapitaleinkünften
Nach Einführung der Abgeltungsteuer fallen Kapitaleinkünfte grundsätzlich unter den gesonderten Steuertarif in Höhe von 25 %. Verluste aus Kapitalvermögen dürfen nicht mit anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden.

In seiner Entscheidung vom 30.11.2016 legt der Bundesfinanzhof (BFH) nunmehr fest, dass eine Verrechnung negativer Kapitaleinkünfte, die unter die Abgeltungsteuer fallen, mit positiven Kapitaleinkünften, die dem Regeltarif unterliegen, möglich ist. Dafür müssen Steuerpflichtige aber einen Antrag auf Günstigerprüfung stellen.

Bei regelbesteuerten Einkünften aus Kapitalvermögen sind nur die tatsächlich angefallenen und nicht die fiktiven Werbungskosten in Höhe des Pauschbetrags abziehbar, sodass der Abzug des Sparer-Pauschbetrags (801 € pro Person und Jahr) nicht möglich ist.

Im entschiedenen Fall erzielte ein Steuerpflichtiger unter anderem Zinsen aus einem privaten Darlehen. Dieses ordnete das Finanzamt als "Darlehen zwischen nahestehenden Personen" ein, sodass die Zinsen nach dem progressiven Regeltarif zu besteuern waren. Daneben erzielte er negative Einkünfte aus Kapitalvermögen, die der Abgeltungssteuer unterlagen. Der BFH gab dem Steuerpflichtigen insoweit recht, als er eine Saldierung der Kapitaleinkünfte aufgrund des Antrags auf Günstigerprüfung für zulässig erachtete. Den Abzug des Sparer-Pauschbetrags von den regelbesteuerten positiven Einkünften aus Kapitalvermögen lehnte er jedoch ab.
Einheitlicher Erwerbsgegenstand bei der Grunderwerbsteuer
Die Finanzbehörde kann nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 25.1.2017 im Wege der Änderung der ursprünglichen Steuerfestsetzung die Bauerrichtungskosten zusätzlich zu den Kosten des Grundstückserwerbs mit Grunderwerbsteuer belasten, wenn ein Bauerrichtungsvertrag zeitlich nach dem Grundstückskaufvertrag und nach der Festsetzung der Grunderwerbsteuer geschlossen wird.

In dem vom BFH entschiedenen Fall erwarb ein Steuerpflichtiger ein Grundstück, welches mit einem Reihenhaus bebaut werden sollte. Im Grundstückskaufvertrag war bereits festgelegt, nach welchen Plänen das Haus errichtet werden sollte. Das Finanzamt bezog zunächst nur die Kosten für den Grundstückskauf in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ein. Danach schloss der Steuerpflichtige einen Bauerrichtungsvertrag mit dem Bauunternehmen.

Der BFH entschied dazu: Ist der Erwerber eines Grundstücks beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags hinsichtlich des "Ob" und "Wie" der Bebauung gebunden, wird das erworbene Grundstück erst dann in bebautem Zustand erworben, wenn auch der Bauerrichtungsvertrag geschlossen ist. Mit dieser Entscheidung stellt er klar, dass der Abschluss des Bauerrichtungsvertrags das zunächst unbebaute Grundstück rückwirkend auf den Zeitpunkt des Grundstückskaufvertrags zu einem bebauten werden lässt und die Baukosten nachträglich im Rahmen der Änderung der ursprünglichen Steuerfestsetzung zusätzlich zu den Kosten für den Grundstückskauf bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen sind.
Außergewöhnliche Belastungen steuerlich besser ansetzbar
Der steuerliche Abzug außergewöhnlicher Belastungen ist nur möglich, wenn der Steuerpflichtige mit überdurchschnittlich hohen Aufwendungen (z. B. Krankheitskosten) belastet ist. Die "zumutbare Belastung" wird in 3 Stufen (Stufe 1 bis 15.340 €, Stufe 2 bis 51.130 €, Stufe 3 über 51.130 € Gesamtbetrag der Einkünfte) nach einem bestimmten Prozentsatz (abhängig von Familienstand und Kinderzahl) bemessen (1 bis 7 %). Der Prozentsatz beträgt z. B. bei zusammenveranlagten Ehegatten mit einem oder zwei Kindern 2 % (Stufe 1), 3 % (Stufe 2) und 4 % (Stufe 3).

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 19.1.2017 wird jetzt nur noch der Teil des Gesamtbetrags der Einkünfte, der den im Gesetz genannten "Stufengrenzbetrag" übersteigt, mit dem jeweils höheren Prozentsatz belastet. Danach erfasst z. B. der Prozentsatz für Stufe 3 nur den 51.130 € übersteigenden Teilbetrag der Einkünfte. Bislang gingen demgegenüber Finanzverwaltung und Rechtsprechung davon aus, dass sich die Höhe der zumutbaren Belastung einheitlich nach dem höheren Prozentsatz richtet, sobald der Gesamtbetrag der Einkünfte eine der genannten Grenzen überschreitet. Danach war der höhere Prozentsatz auf den Gesamtbetrag aller Einkünfte anzuwenden.

Maßgebend für die Entscheidung des BFH waren insbesondere der Wortlaut der Vorschrift, der für die Frage der Anwendung eines bestimmten Prozentsatzes gerade nicht auf den "gesamten Gesamtbetrag der Einkünfte" abstellt, sowie die Vermeidung von Härten, die bei der Berechnung durch die Finanzverwaltung entstehen konnten, wenn eine vorgesehene Stufe nur geringfügig überschritten wurde.

Das Urteil des BFH betrifft zwar nur den Abzug außergewöhnlicher Belastungen, ist aber im Anwendungsbereich dieser Vorschrift nicht auf die Geltendmachung von Krankheitskosten beschränkt. Die Entscheidung hat weitreichende Bedeutung, da Steuerpflichtige nun in der Regel früher und in größerem Umfang durch ihnen entstandene außergewöhnliche Belastungen steuerlich entlastet werden.
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Steuerinformationen M

Mietpreisbremse und Bestellerprinzip bei Maklercourtage

Der Bundesrat hat am 27.3.2015 das Gesetz zur Einführung der Mietpreisbremse und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Maklercourtage gebilligt. Es wird voraussichtlich im Juni diesen Jahres in Kraft treten.

Das Gesetz soll den Mietpreisanstieg dämpfen. Bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf künftig die zulässige Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Landesregierungen werden ermächtigt, bis zum 31.12.2020 - für höchstens 5 Jahre - Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese Mietpreisbegrenzung gilt. Neubauwohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals vermietet werden, fallen nicht unter die Beschränkung. Gleiches gilt für die erste Vermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung.

Das Gesetz stärkt außerdem das Bestellerprinzip bei der Maklercourtage. Künftig gilt hier das marktwirtschaftliche Prinzip "wer bestellt, der bezahlt".

Unverzügliche Meldung als arbeitssuchend bei einem befristeten Arbeitsverhältnis

Arbeitnehmer, deren Arbeitsverhältnis endet, sind verpflichtet, sich unverzüglich nach Kenntnis des Beendigungszeitpunkts persönlich bei der Agentur für Arbeit Arbeit suchend zu melden. Das Landessozialgericht Baden-Württemberg hat mit Urteil vom 3.11.2004 (L 5 AL 3835/04) bei Verletzung dieser Pflicht entschieden, dass der Arbeitslose mit einer Minderung seines Arbeitslosengeldanspruches rechnen müsse. Es komme hierbei nicht darauf an, ob der Arbeitnehmer diese Pflicht kannte. Es handele sich hier letztlich um eine Selbstverständlichkeit, die von jedem Arbeitnehmer, dem Arbeitslosigkeit droht, zu erwarten sei, nämlich das Bemühen, die drohende Arbeitslosigkeit möglichst ganz zu vermeiden oder zumindest die Dauer so kurz wie möglich zu halten. Hierzu zähle neben den selbstverständlichen Eigenbemühungen auch die unverzügliche Meldung bei der Agentur für Arbeit, damit sofort entsprechende Vermittlungsbemühungen begonnen werden können.

Im Falle eines befristeten Arbeitsverhältnisses hat die Meldung jedoch frühestens drei Monate vor dessen Beendigung zu erfolgen. Bei kürzerer Beschäftigungszeit (3 Monate, 2 Monate oder 1 Monat) hat die Meldung demnach umgehend, also bereits bei Abschluss des Vertrags zu erfolgen. Etwas anderes kann sich nur dann ergeben, wenn bereits zum maßgeblichen Meldezeitpunkt eine verbindliche Zusage für ein Anschlussarbeitsverhältnis besteht.

Anmerkung: Arbeitgeber haben bei ihren Entscheidungen verantwortungsvoll deren Auswirkungen auf die Beschäftigung der Arbeitnehmer und von Arbeitslosen und damit die Inanspruchnahme von Leistungen der Arbeitsförderung einzubeziehen. Sie sollen dabei insbesondere Arbeitnehmer vor der Beendigung des Arbeitsverhältnisses frühzeitig über die Notwendigkeit eigener Aktivitäten bei der Suche nach einer anderen Beschäftigung sowie über die Verpflichtung unverzüglicher Meldung bei der Agentur für Arbeit informieren, sie hierzu freistellen und die Teilnahme an erforderlichen Qualifizierungsmaßnahmen ermöglichen.

Das Landesarbeitsgericht Düsseldorf hat in seinem Urteil vom 29.9.2004 (12 Sa 1323/04) klargestellt, dass der Arbeitnehmer bei fehlendem Hinweis keine Schadensersatzforderung gegenüber dem ehemaligen Arbeitgeber hat. Dennoch sollte der Arbeitgeber seiner Informationsobliegenheit nachkommen, um solchen Ansprüchen des Arbeitnehmers vorzubeugen.

Miet- und Pachtzinsen:  Jahressteuergesetz 2008

Der Bundesrat hat am 30.11.2007 dem Jahressteuergesetz 2008 (JStG 2008) zugestimmt, nachdem noch einige Änderungen gegenüber dem ursprünglichen Entwurf vorgenommen wurden. Mit dem JStG 2008 beabsichtigt der Gesetzgeber, einen Beitrag zum Bürokratieabbau sowie zur Steuerrechtsvereinfachung zu leisten. Aber wie bei jedem neuen Gesetz stecken die Tücken im Detail. Zu den wesentlichen Änderungen zählen:
  • Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistungen: Bei der Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistungen übertragen die Eltern im Grundfall zu Lebzeiten einen Betrieb auf ihre Kinder. Die Kinder verpflichten sich im Gegenzug, eine monatliche Geldrente zu leisten, die sich am Versorgungsbedürfnis der Eltern orientiert. Die Versorgungsleistungen können von den Kindern als Sonderausgaben abgezogen werden und sind bei den Eltern als sonstige Einkünfte zu versteuern, wenn das übertragene Vermögen ausreichende Erträge abwirft.

    Gegenstand einer unentgeltlichen Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistungen konnte bis Ende 2007 aber auch die Übertragung von Geldvermögen, Wertpapieren, typisch stillen Beteiligungen, vermieteten Grundstücken und selbst genutztem Wohneigentum sein.

    Nach der gesetzlichen Änderung ist nur noch die Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, Gewerbebetrieben und von Betriebsvermögen Selbstständiger in der Rechtsform des Einzelunternehmens oder der Personengesellschaft begünstigt. Neben der Übergabe von Betrieben, Teilbetrieben und Mitunternehmeranteilen an Personengesellschaften bleibt jedoch - entgegen dem ursprünglichem Gesetzentwurf - die Übertragung eines mindestens 50%igem GmbH-Anteils begünstigt, wenn der Übergeber als Geschäftsführer tätig war und der Übernehmer diese Tätigkeit nach der Übertragung übernimmt.

    Vom Sonderausgabenabzug ausgeschlossen werden im Wesentlichen Versorgungsleistungen im Zusammenhang mit der Übergabe von Geldvermögen, Wertpapieren sowie ertraglosem Vermögen (z. B. eigengenutztes Wohneigentum). Ausgeschlossen sind auch Objekte, die zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung führen.

    Anmerkung: Die Neuausrichtung des Sonderausgabenabzugs gilt für alle Versorgungsleistungen, die auf nach dem 31.12.2007 abgeschlossenen Vermögensübergabeverträgen beruhen. Die ursprüngliche Regelung, wonach die Neuausrichtung des Sonderausgabenabzugs auch für Versorgungsleistungen, die auf vor dem 1.1.2008 abgeschlossenen Vermögensübergabeverträgen (Altvertrag) beruhen, ab dem Veranlagungszeitraum 2013 Anwendung finden sollte, wurde im Gesetz nicht aufgenommen.

  • Miet- und Pachtzinsen: Durch die Neuregelungen der Unternehmensteuerreform werden alle Zinsen und Finanzierungsanteile von Mieten und Pachten bei der Gewerbesteuer dem zu versteuernden Gewinn hinzugerechnet. Das JStG 2008 reduziert den festgelegten Finanzierungsanteil für die Nutzung von unbeweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens von 75 % auf 65 %, der mit 25 % besteuert wird. Damit sind 16,25 % derartiger Aufwendungen bei der Gewerbesteuer steuerpflichtig, soweit alle Zinsanteile den Freibetrag von 100.000 Euro übersteigen.

  • Verschärfung des steuerlichen Missbrauchstatbestandes: Die Voraussetzungen eines Missbrauchs rechtlicher Gestaltungen wurden jetzt anders definiert. Der Anwendungsbereich der neuen Vorschrift soll ausdrücklich darauf begrenzt werden, wenn eine "unangemessene" rechtliche Gestaltung gewählt wird, die beim Steuerpflichtigen zu einem "gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil" führt. Ein Missbrauch soll nur dann nicht gegeben sein, wenn der Steuerzahler für seine Gestaltung "außersteuerliche Gründe" nachweisen kann, die "nach dem Gesamtbild der Verhältnisse beachtlich sind".

    Anmerkung: Nach Ansicht des Deutschen Steuerberaterverbandes ist die Neufassung der sog. Missbrauchsregel in der Fassung des JStG 2008 zumindest verfassungsrechtlich bedenklich, weil sie gesetzlich nicht definierte Begriffe verwendet, die zu Unklarheiten führen.

  • Haushaltsnahe Dienstleistungen bzw. Beschäftigungsverhältnisse: Durch das JStG 2008 wird der Anwendungsbereich der Steuerermäßigung von Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse bzw. Dienstleistungen, die in einem in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum liegenden Haushalt des Steuerpflichtigen ausgeübt bzw. erbracht werden, erweitert. Nach der bisherigen Regelung war unter anderem Voraussetzung, dass die begünstigten Tätigkeiten im "inländischen" Haushalt des Steuerpflichtigen erfolgten. Begünstigt wird nun der innerhalb der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums liegende Haushalt des Steuerpflichtigen.

    Anmerkung: Für die steuerliche Anerkennung der Aufwendungen muss eine Rechnung vorhanden und die Zahlung auf das Konto des Erbringers der haushaltsnahen Dienstleistung, der Handwerkerleistung oder der Pflege- oder Betreuungsleistung erfolgt sein. Die Belege müssen nicht mehr beim Finanzamt eingereicht, sondern nur noch für Nachfragen vorhanden sein.

  • Papier-Lohnsteuerkarte: Ab 2011 (*siehe unten) brauchen sich Arbeitnehmer nicht mehr um die Lohnsteuerkarte zu kümmern. Sie teilen dem Arbeitgeber nur einmalig die steuerliche Identifikationsnummer und das Geburtsdatum mit, der dann die für die Lohnsteuer relevanten Daten beim Bundeszentralamt für Steuern in Bonn elektronisch abrufen kann.

  • Antragsveranlagung zur Einkommensteuer: Die zweijährige Frist bei der Antragsveranlagung zur Einkommensteuer wird mit dem JStG 2008 abgeschafft. Das gilt ab Veranlagungszeitraum 2005 und für Fälle, bei denen über den Antrag zum Zeitpunkt der Verkündung des Gesetzes noch nicht rechtskräftig entschieden wurde.

  • Umstellung der Kapitalertragsteueranmeldung auf elektronisches Verfahren: Der Bundesrat hatte im Rahmen seiner Stellungnahme zum Entwurf eines Unternehmensteuerreformgesetzes 2008 vorgeschlagen, eine Rechtsgrundlage für die elektronische Übermittlung der Kapitalertragsteueranmeldung zu schaffen. Mit dem JStG 2008 wird dieser Vorschlag umgesetzt.

  • Werbungskosten beim Erwerb von Kapitalgesellschaftsanteilen: Mit der Einführung der Abgeltungssteuer wird der Abzug von Werbungskosten - inbesondere von Schuldzinsen - bei den Einkünften aus Kapitalvermögen grundsätzlich ausgeschlossen. Das JStG 2008 führt eine Ausnahme dann ein, wenn Steuerpflichtige zu mindestens 25 % an einer Kapitalgesellschaft beteiligt oder zu mindestens einem Prozent an der Kapitalgesellschaft beteiligt und für diese beruflich tätig sind. Entsprechend können Steuerpflichtige auf Antrag zur Versteuerung der Dividende mit dem individuellen Steuersatz wechseln und die angefallenen Werbungskosten - insbesondere Schuldzinsen bei fremdfinanziertem Erwerb eines Anteils - geltend machen.
Nicht in das Gesetz aufgenommen wurde der Entfall des Lohnsteuer-Jahresausgleichs durch den Arbeitgeber sowie die Einführung eines Anteilsverfahrens für die Lohnsteuer bei Ehepaaren, bei dem die Ehepartner ab 2009 die Möglichkeit erhalten sollten, die Lohnsteuer anteilsmäßig zu verteilen.

* Die ursprünglich für das Kalenderjahr 2011 vorgesehene Einführung der elektronischen Lohnsteuerabzugsmerkmale (ELStAM) wurde durch das Jahressteuergesetz 2010 auf das Kalenderjahr 2012 verschoben. An der letztmaligen Ausstellung einer Lohnsteuerkarte für das Kalenderjahr 2010 wurde jedoch festgehalten.

Mietausfälle:  Mietausfälle wegen Baumängeln

Kommt es in Folge von Baumängeln beim Auftraggeber zu Mietausfällen, handelt es sich um so genannte Mangelfolgeschäden. Nun haben die Richter des Bundesgerichtshofs zu diesem Sachverhalt entschieden, dass nicht nur Mietausfälle beim Auftraggeber zu diesen Mangelfolgeschäden gehören, sondern im Falle der Weiterveräußerung auch die Mietausfälle des Erwerbers.

Sie begründeten ihre Entscheidung damit, dass der gleiche Mietausfallschaden auch eingetreten wäre, wenn der Auftraggeber die Wohnung nicht veräußert, sondern selbst vermietet hätte. Solche Mietausfälle sind nichts anderes als entgangener Gewinn, der sich aus der Mangelhaftigheit des Werkes ergibt und unter dem Gesichtspunkt der Gewährleistung zu ersetzen ist. Ferner entschieden die Richter, dass neben den Mietausfällen auch die in dem Zusammenhang anfallenden Prozesskosten und die Kosten aus den Streitigkeiten zu den Mangelfolgeschäden gehören. (BGH-Urt. v. 25.9.2003 – VII ZR 357/02)

Ortsübliche Miete im Fall der verbilligten Überlassung von Wohnraum

Häufig werden Wohnungen an Kinder oder Eltern zu günstigeren Mietpreisen als den ortsüblichen vermietet. Dabei gilt grundsätzlich zu beachten, dass Mietverträge wie unter Fremden üblich abgeschlossen und die Durchführung auch entsprechend erfolgen muss, wenn sie steuerlich berücksichtigt werden sollen. Die durch die Vermietung bedingten Kosten können als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn sie den Anforderungen des Einkommensteuergesetzes entsprechen.

Seit dem Jahr 2012 gilt hier: Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Entsprechend ist der Werbungskostenabzug anteilig zu kürzen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich - die Werbungskosten können vollständig steuerlich angesetzt werden.

In einem vom Bundesfinanzhof (BFH) am 10.5.2016 entschiedenen Fall war zu klären, was unter "ortsübliche Miete" zu verstehen ist. Die Vorinstanz stellte fest, dass die Vergleichsmiete die ortsübliche Kaltmiete und nicht die Warmmiete ist. Die Betriebskosten sind nicht in die Vergleichsrechnung einzubeziehen.

Das sah der BFH anders und stellte in seinem Urteil fest: Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete - d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten - zu verstehen.

Einbau von Rauchmeldern durch den Vermieter trotz Selbstausstattung durch den Mieter

In zwei vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fällen ging es um die Frage, ob der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden muss, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Meldern ausgestattet hat.

In beiden Fällen kam der BGH zu dem Entschluss, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führen und deshalb von den Mietern zu dulden sind. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" liegt, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmelder erreicht ist.

Darüber hinaus ergibt sich die Duldungspflicht der Mieter auch daraus, dass das Gesetz dem Vermieter den Einbau von Rauchmeldern auferlegt und der Einbau somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die er nicht zu vertreten hat.

Mieterhöhung:  Anforderungen an die Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung

Der Vermieter ist berechtigt die Miete zu erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung).

Bei Baumaßnahmen, deren Modernisierungswert sich erst aufgrund ihrer technischen Wirkungen erschließt, wie das z. B. bei Dämmungen der Außenfassaden der Fall ist, ist es nicht ausreichend, wenn der Vermieter lediglich behauptet, die Maßnahme diene einem der oben genannten Modernisierungszwecke. Denn die für die Erhöhungserklärung vorgeschriebene Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung soll dem Mieter Gelegenheit verschaffen, die geforderte monatliche Mehrbelastung auf ihre Berechtigung überprüfen zu können.

Bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung es umfangreicher technischer Darlegungen bedürfte, ist es aber ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dessen – wenn auch unter Umständen unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person – beurteilen kann, ob die Maßnahme zu einer entsprechenden Mieterhöhung berechtigt. Dafür bedarf es nicht einer Wärmebedarfsberechnung.

So braucht der Vermieter beispielsweise bei einer Heizungskosten sparenden Modernisierung lediglich Tatsachen darzulegen, aus denen sich eine dauerhafte Energieeinsparung ergibt. Ausreichend für eine plausible Darlegung ist die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert) der renovierten Außenbauteile. Mit der Angabe der k-Werte oder einer gegenständlichen Beschreibung der durchgeführten Baumaßnahmen verfügt der Mieter im Regelfall über ausreichende Anhaltspunkte, um die Behauptung des Vermieters substantiiert bestreiten zu können. (BGH-Beschl. v. 10.4.2002 – VIII ARZ 3/01)

Mieterhöhung:  Berücksichtigung von Wohnwertverbesserungen durch den Wohnungsmieter bei einer Mieterhöhung

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 7.7.2010 entschieden, dass Wohnwertverbesserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen im Regelfall nicht zu berücksichtigen sind.

Aufgrund einer im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtung baute ein Mieter im Jahre 1976 in die Wohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung ein. Im Februar 2008 verlangte die Vermieterin Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete von 450 € auf 540 € monatlich. Zur Begründung nahm sie auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg Bezug und ordnete die Wohnung in das Rasterfeld C 4 ein. Dieses Rasterfeld bezieht sich auf Wohnungen mit normaler Wohnlage, Baujahr bis Ende des Jahres 1918 und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung. In drei vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen seit 1992 hatte die Vermieterin dagegen auf die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt.

Der Bundesgerichtshof kam zu dem Entschluss, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung des Mieters anhand vergleichbarer Wohnungen zu ermitteln ist, die nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestattet sind. Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen, wenn nicht die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet hat.

Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn sie auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht. Anderenfalls müsste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung doppelt bezahlen, zunächst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung.

Mieterhöhung:  Mieterhöhung - Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
  • einen Mietspiegel,
  • eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
  • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
  • entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
Sofern kein Mietspiegel vorhanden ist, kann auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zur Begründung herangezogen werden. Die Begründung muss dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht.

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 13.11.2013 entschiedenen Fall handelte es sich um eine Mietwohnung in der Nähe von Nürnberg. Da kein Mietspiegel vorlag, orientierte sich der Vermieter bei dem Mieterhöhungsverlangen an dem Nürnberger Mietspiegel und zog von diesem 30 % ab.

Die BGH-Richter entschieden in diesem Fall jedoch, das die Gemeinde R. mit etwa 4.450 Einwohnern mit der Großstadt Nürnberg mit rund 500.000 Einwohnern nicht vergleichbar ist. Die fehlende Vergleichbarkeit der Gemeinde R. mit der Stadt Nürnberg kann nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Nürnberger Mieten ersetzt werden. Gemäß der Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch ist der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, dass es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt.

Mieterhöhung:  Mieterhöhung bei Modernisierung

Der Vermieter kann die Miete u. a. dann erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Eine Mieterhöhung ist dem Mieter schriftlich mitzuteilen. Die Erklärung ist jedoch nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend erläutert wird.

Der Vermieter muss in der Erklärung darlegen, inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung bewirkt. Die Vorlage einer Wärmebedarfsrechnung ist nicht nötig. Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes der durchgeführten Maßnahme ist deren gegenständliche Beschreibung oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k- bzw. u-Wert) der renovierten Teile.

Der Bundesgerichtshof hatte in einem Fall aus der Praxis zu entscheiden, ob eine Mieterhöhung auch dann zulässig ist, wenn der Vermieter vorhandene Isolierfenster durch neue Fenster ersetzt. Er kam dabei zu folgendem Entschluss: "Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Maßnahme wegen Modernisierung nur dann erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität der alten Fenster hat."

Mieterhöhung:  Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen trotz fehlender Ankündigung zulässig

Grundsätzlich hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.

Bei solchen Maßnahmen hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall aus der Praxis wurde einer im zweiten Obergeschoss wohnenden Mieterin mit Schreiben vom 29.9.2008 mitgeteilt, dass sich die Grundmiete von ca. 338 € um ca. 120 € wegen dem Einbau eines Fahrstuhls erhöht. Der Vermieter hatte die Modernisierungsmaßnahme zunächst mit Schreiben vom 9.9.2007 angekündigt. Auf den Widerspruch des Mieters zog der Vermieter seine Modernisierungsankündigung im Februar 2008 zurück, ließ aber dennoch den Fahrstuhl einbauen. Die Mieterin zahlte die Mieterhöhung in der Folgezeit nicht.

Die BGH-Richter hatten nun zu entscheiden, ob diese Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen berechtigt ist, obwohl sie ohne vorherige Ankündigung vorgenommen wurde.

Sie kamen zu dem Entschluss, dass eine Mieterhöhung, die nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung entsprechend dem BGB vorausgegangen war. Die Ankündigungspflicht soll es dem Mieter ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und ggf. sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Zweck der Ankündigungspflicht ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung auf den Mieter umzulegen.

"Bestellerprinzip" bei Maklerprovisionen für Wohnraummietverträge verfassungsgemäß

Der Gesetzgeber hat durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz das Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung eingeführt. Danach darf ein Wohnungsvermittler für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vom Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten.

Auch Vereinbarungen, durch die Wohnungssuchende verpflichtet werden, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen, sind unwirksam. Hierdurch soll gewährleistet werden, dass diejenige Partei, in deren wirtschaftlichem Interesse der Wohnungsvermittler vorwiegend tätig wird, auch dessen Vertragspartner im rechtlichen Sinne wird und bleibt.

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hatte sich in diesem Zusammenhang mit 2 Beschwerden zu befassen. Darin rügten Immobilienmakler mit ihrer Verfassungsbeschwerde im Wesentlichen eine Verletzung ihrer Berufsfreiheit und ein Wohnungsmieter rügte die Verletzung seiner durch das Grundgesetz (GG) geschützten Vertragsfreiheit.

In seinem Beschluss vom 29.6.2016 stellt das BVerfG nunmehr hierzu fest, dass die angegriffenen Regelungen zwar die Berufsfreiheit der Immobilienmakler beschränken, dies aber verfassungsrechtlich gerechtfertigt sei. Der Gesetzgeber darf die durch das GG geschützte Freiheit, ein Entgelt für berufliche Leistungen einzelvertraglich zu vereinbaren, durch zwingendes Gesetzesrecht begrenzen, um sozialen oder wirtschaftlichen Ungleichgewichten entgegenzuwirken.

Auch das gleichzeitig eingeführte Textformerfordernis für Wohnungsvermittlungsverträge verletzt die Immobilienmakler nicht in ihrer Berufsfreiheit. Das Textformerfordernis dient dem legitimen Zweck, die Beteiligten zuverlässig über den Inhalt und die rechtlichen Folgen ihrer Erklärungen zu informieren und hiermit Rechtssicherheit und Rechtsklarheit für die Betroffenen zu fördern.

Mieterhöhung:  Mieterhöhungsverlangen auch ohne einschlägigen Mietspiegel

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 26.4.2016 entschiedenen Fall verlangte der Vermieter eines Reihenendhauses in Bezug auf den für die Stadt gültigen Mietspiegel von seinem Mieter eine Mieterhöhung. Dieser war allerdings der Auffassung, dass der Mietspiegel nicht herangezogen werden kann, da im Mietspiegel ausdrücklich ausgeführt ist, dass er "auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern" nicht anwendbar ist.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH dürfen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Denn Zweck des Begründungserfordernisses ist es (lediglich), dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung Tatsachen mitzuteilen, die es dem Mieter ermöglichen, die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung - zumindest ansatzweise - auf ihre Berechtigung überprüfen zu können. So genügt es regelmäßig, wenn der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und - soweit ein Mietspiegel als Begründungsmittel herangezogen wird - die nach seiner Auffassung einschlägigen Kategorien des Mietspiegels benennt.

Enthält ein Mietspiegel für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise Reihenhäusern keine Daten, sind damit die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern angegebenen Entgelte nicht geeignet, eine Indizwirkung für die gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für solche Wohnungen zu entfalten, die sich in Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise in Reihenhäusern befinden. Sehr wohl aber können die in derartigen Mietspiegeln genannten Entgelte dem Mieter eine "Orientierungshilfe" für die Einschätzung geben, ob die vom Vermieter für eine Wohnung in einem - wie im vorliegenden Fall - Reihenendhaus (neu) verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, weil für derartige Wohnungen gezahlte Mieten erfahrungsgemäß über den Mieten liegen, die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit vergleichbaren Wohnwertmerkmalen gezahlt werden.

Mieterhöhungen:  Mieterhöhungen

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.

Bei Erhöhungen nach den o. g. Bedingungen darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen z. B. wegen Modernisierung abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze).
  • Vermietete Wohnung ist größer als vertraglich vereinbart: Der Bundesgerichtshof hatte über die Frage zu entscheiden, ob es für die Berechnung einer zulässigen Mieterhöhung auf die tatsächliche oder auf die im Vertrag angegebene Wohnfläche ankommt, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße die im Vertrag angegebene überschreitet.

    Die Richter kamen zu dem Entschluss, dass es grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ankommt. Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag ist keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung. Die davon abweichende tatsächliche Wohnungsgröße ist jedenfalls dann nicht maßgebend, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt. Erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % kann es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zugemutet werden, an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festgehalten zu werden.

  • Keine Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete seit Vertragsschluss: In einem weiteren Fall aus der Praxis hatten die Richter zu prüfen, ob der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen muss, wenn die ursprünglich vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss nicht erhöht hat.

    Nach dem Gesetz setzt ein Mieterhöhungsverlangen nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat.

    Das Vergleichsmietensystem soll es dem Vermieter ermöglichen, eine am Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen. Das trifft auch auf denjenigen Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günstige, unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart hat.

    Nach Auffassung der Richter müsste der Mieter hier von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird, sofern keine Vereinbarung getroffen wurde, die eine Mieterhöhung ausschließt. Den Interessen des Mieters wird insbesondere durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit und die Kappungsgrenze Rechnung getragen.

Mieterhöhungsverlangen:  Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Das o. g. Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann u. a. Bezug genommen werden auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen. Hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) hatten am 28.3.2012 in einem Fall zu entscheiden, bei dem der Vermieter sieben Wohnungen benannt hatte und die Miete bei einer der Wohnungen unterhalb der verlangten Miete lag. Der BGH kam zu dem Urteil, dass ein solches Erhöhungsverlangen, bei dem der Vermieter über die im BGB geforderten drei Vergleichswohnungen hinaus weitere Wohnungen benennt, die nicht die o. g. Voraussetzungen (entsprechende Entgelte für vergleichbare Wohnungen) erfüllen, weder insgesamt noch teilweise unwirksam ist.

Entgangener Gewinn als Schaden des Mieters bei Vereitelung seines Vorkaufsrechts

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich am 21.1.2015 in einer Entscheidung mit der Frage zu befassen, ob ein Mieter wegen der Vereitelung seines gesetzlichen Vorkaufsrechts auch Schadensersatz in Höhe des ihm entgangenen Gewinns verlangen kann.

Im entschiedenen Fall verkaufte ein Hausbesitzer im Jahre 2011 sämtliche Wohnungen eines Mehrfamilienhauses zu einem Preis von ca. 1,3 Mill. €. Eine seit 1992 in einer der Wohnungen lebende Mieterin wurde nicht vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen. Im Jahr 2012 bot ihr dann der neue Eigentümer die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von ca. 266.000 € zum Kauf an. Sie macht geltend, der Vorbesitzer habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von ca. 266.000 € aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) ca.186.000 € (auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis) erwerben und dadurch einen Gewinn von ca. 80.000 € erzielen können.

Die Richter des BGH kamen zu dem Entschluss, dass einem Mieter ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis als Erfüllungsschaden zustehen kann. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn er infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht.

In ihrer Begründung führten die Richter aus, dass die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls und die Belehrung über die Vorkaufsberechtigung den Mieter in die Lage versetzen sollen, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit einen Anspruch auf Übereignung der Wohnung zu begründen. Erhält der Mieter diese Informationen erst zu einem Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer schon abgewickelt worden ist, steht zu vermuten, dass der Vermieter die nicht mehr in seinem Eigentum stehende Wohnung nicht an den Mieter übereignen kann. In einem solchen Fall ist vom Mieter nicht zu verlangen, dass er zunächst das Vorkaufsrecht ausübt, um hierdurch einen Kaufvertrag mit dem Vermieter zustande zu bringen, den dieser von vornherein nicht erfüllen kann. Vielmehr kann der Mieter dann unmittelbar Ersatz des Erfüllungsschadens - hier entgangener Gewinn - begehren, der ihm bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre.

Mieterschäden:  Aufwendungen zur Beseitigung von Mieterschäden

Der Bundesfinanzhof hatte zur steuerlichen Behandlung von Aufwendungen für die Beseitigung von Mietschäden vor Selbstnutzung einer Wohnung in einem aktuellen Urteil zu entscheiden. Er kam zu folgendem Entschluss:

Aufwendungen für Schönheitsreparaturen und zur Beseitigung kleinerer Schäden und Abnutzungserscheinungen, die der Wohnungseigentümer an einer bisher vermieteten Wohnung vor deren eigenen Nutzung durchführt, sind grundsätzlich keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (VuV). Die Einbehaltung einer Mieterkaution führt zu einer Einnahme im Rahmen der Einkünfte aus VuV. Reparaturen, die mit Mitteln der einbehaltenen Kaution durchgeführt werden, führen zu Werbungskosten. Aufwendungen zur Beseitigung eines Schadens, der die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache verbundene Abnutzung deutlich übersteigt, insbesondere eines mutwillig verursachten Schadens, können Werbungskosten sein. (BFH-Urt. v. 11.7.2000 - IX R 48/96)

Verwertung einer Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) hat der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme (Kaution) bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich am 7.5.2014 in einer Entscheidung mit der Wirksamkeit einer Vereinbarung zu beschäftigen, die dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten.

In dem entschiedenen Fall zahlte die Mieterin 1.400 € auf ein Kautionskonto. Eine Zusatzvereinbarung der Mietparteien zum Mietvertrag bestimmt: "Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen …" Als die Mieterin später eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Mieterin verlangte, den Betrag wieder dem Kau­tionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.

Die Richter des BGH kamen zu der Entscheidung, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen widerspricht dem im BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Nach den oben beschriebenen gesetzlichen Regelungen hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Mieterin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb unwirksam.

Mietminderung bei Problemen mit dem Schallschutz

Ein Mieter kann ohne besondere vertragliche Regelung nicht erwarten, dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht.

In dem Fall aus der Praxis hatte ein Ehepaar eine Wohnung in einem in den Jahren 2001/2002 errichteten Mehrfamilienhaus gemietet. Die Vermieter machen Mietrückstände für die Monate April 2006 bis einschließlich Dezember 2007 von insgesamt 1.701 € geltend. Um diesen Betrag (10 % der Bruttomiete) hatten die Mieter die Miete unter anderem wegen Mängeln der Trittschalldämmung ihrer Wohnung zur darüberliegenden Wohnung gemindert.

Die Richter des Bundesgerichtshofs haben in diesem Fall einen Mangel der Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung verneint. Mehr als die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 zum Schallschutz konnten die Mieter nicht erwarten.

Fehlen vertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Wohnung, kann der Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so ist (jedenfalls) deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

Mietnebenkosten nicht verspätet einfordern

Die Vorauszahlungen für Betriebskosten sind vom Vermieter jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

In ihrem Urteil vom 5.7.2006 stellten die Richter des Bundesgerichtshofs in diesem Zusammenhang klar, dass der Vermieter, der die Jahresfrist für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten hat, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben.

Abrechnung der Mietnebenkosten - Lockerung der Anforderungen

Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dabei hat der BGH die bei der Abrechnung von Betriebskosten bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig aufzunehmenden Mindestangaben in zahlreichen Entscheidungen wie folgt umschrieben: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Allerdings hat das Gericht die Notwendigkeit, "Gesamtkosten" jeder Abrechnungsposition anzugeben, bisher nicht strikt darauf beschränkt, dass nur die jeweiligen (Gesamt-)Kosten angegeben werden müssen, die in der Abrechnungseinheit nach der Abrechnung auf die Wohnungsmieter umgelegt werden. Vielmehr hat es vom Vermieter in einigen Sonderfällen verlangt, auch darüber hinausgehende Kosten anzugeben sowie den Rechenschritt zu erläutern, mit dem die letztlich umgelegten Gesamtkosten der Abrechnungseinheit erst ermittelt worden sind.

Zwischenzeitlich hat der BGH mehrfach betont, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Ebenso gehört es nicht zu den Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung, diejenigen Zwischenschritte offen zu legen, mit denen der Vermieter aus kalenderjahresübergreifenden Abrechnungen eines Versorgers die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten ermittelt.

So haben die Richter des BGH nunmehr entschieden, dass es zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten" genügt, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat. Einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.

Mietpreisbremse und Bestellerprinzip bei Maklercourtage

Der Bundesrat hat am 27.3.2015 das Gesetz zur Einführung der Mietpreisbremse und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Maklercourtage gebilligt. Es wird voraussichtlich im Juni diesen Jahres in Kraft treten.

Das Gesetz soll den Mietpreisanstieg dämpfen. Bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf künftig die zulässige Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Landesregierungen werden ermächtigt, bis zum 31.12.2020 - für höchstens 5 Jahre - Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese Mietpreisbegrenzung gilt. Neubauwohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals vermietet werden, fallen nicht unter die Beschränkung. Gleiches gilt für die erste Vermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung.

Das Gesetz stärkt außerdem das Bestellerprinzip bei der Maklercourtage. Künftig gilt hier das marktwirtschaftliche Prinzip "wer bestellt, der bezahlt".

Probezeit für eine Pensionszusage beim sog. Management-Buy-out

Die Erteilung einer Pensionszusage an den Gesellschafter-Geschäftsführer einer Kapitalgesellschaft setzt im Allgemeinen die Einhaltung einer Probezeit voraus, um die Leistungsfähigkeit des neu bestellten Geschäftsführers beurteilen zu können. Handelt es sich um eine neu gegründete Kapitalgesellschaft, kann die Zusage überdies erst dann erteilt werden, wenn die künftige wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft verlässlich abschätzbar ist.

Ein noch junges Unternehmen muss sich erst am Markt bewähren. Ein langfristiges finanzielles Engagement zugunsten des GmbH-Geschäftsführers wie eine betriebliche Altersversorgung muss deshalb sorgfältig bedacht sein. Aufgabe eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters ist es, unmittelbar im unternehmerischen Interesse der Körperschaft, nicht aber unmittelbar im Interesse einzelner Gesellschafter zu handeln.

Die Dauer einer Probezeit zur Beurteilung der Fähigkeiten eines GmbH-Geschäftsführers hängt von den Besonderheiten des Einzelfalles ab. Wird ein Unternehmen durch seine bisherigen leitenden Angestellten "aufgekauft" und führen diese Angestellten den Betrieb in Gestalt einer neu gegründeten Kapitalgesellschaft als Geschäftsführer fort (sog. Management-Buy-out), so kann es ausreichen, wenn bis zur Erteilung der Zusagen nur rund ein Jahr abgewartet wird.

Mietraumfläche:  Auslegung des Begriffs "Mietraumfläche" in einem formularmäßigen Mietvertrag

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall wurde eine Dachgeschosswohnung vermietet. In dem Formularmietvertrag ist u. a. aufgeführt: "Die Mietraumfläche beträgt ca. 61,5 m²." Die handschriftlich eingefügte Flächenangabe von 61,5 m² entspricht der Grundfläche der Wohnung. Unter Berücksichtigung der Dachschrägen beträgt die Wohnfläche hingegen ca. 54 m². Nach Beendigung des Mietvertrages forderte der Mieter vom Vermieter die Rückzahlung überzahlter Miete.

Ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete kann bestehen, wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10 % abweicht und damit ein zur Minderung der Miete berechtigter Mangel besteht. Nun hatte der BGH zu klären, wie der im Mietvertrag genannte Begriff "Mietraumfläche" zu definieren ist, da im Mietrecht für diesen Ausdruck kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch existiert.

Nach seiner Auffassung kann davon ausgegangen werden, dass ein durchschnittlicher Mieter unter dem Begriff "Mietraumfläche" die vermietete Wohnfläche und nicht die Grundfläche der Wohnung versteht. In dem o. g. Fall betrug somit die Abweichung mehr als 10 % und der Mieter hatte einen Rückerstattungsanspruch auf die zu viel gezahlte Miete.

Anmerkung: In Mietverträgen sollte zur Vermeidung von Streitigkeiten daher genau auf die verwendeten Begriffe "Mietraumfläche", "Wohnfläche" bzw. "Grundfläche" geachtet werden.

Die Mietrechtsreform greift zum 1.9.2001

Mit der Reform des Mietrechts soll ein ausgewogener Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern und eine Anpassung an die derzeitigen gesellschaftlichen Realitäten stattfinden. Nachfolgend sollen einige wichtige Punkte der Reform stichpunktartig aufgezeigt werden:
  • Die Miete darf künftig alle drei Jahre nur noch um 20 % statt um 30 % steigen.
  • Index- und Staffelmiete sind zeitlich unbeschränkt zulässig. Der erforderliche Mieterschutz wird bei der Staffelmiete durch das Sonderkündigungsrecht und bei der Indexmiete durch die Beschränkung auf einen zulässigen und allseits bekannten Preisindex (Lebenshaltungskostenindex) gewährleistet.
  • Für den Mieter ist die ordentliche Kündigungsfrist generell auf drei Monate gesenkt worden. Für den Vermieter beträgt sie je nach Dauer des Mietverhältnisses künftig 3 Monate und verlängert sich nach 5 Jahren auf 6 Monate und nach 8 Jahren auf 9 Monate. Eine ordentliche Kündigung von Seiten des Vermieters kann nur erfolgen, wenn ein berechtigtes Interesse, z. B. Eigenbedarf oder schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters, vorliegt.
  • Bei einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens kann dem Störer – das können Mieter oder Vermieter sein – fristlos gekündigt werden (sog. Zerrüttungskündigungen). Das Verschulden des Störers spielt in Zukunft eine wichtige Rolle; Kindergeschrei reicht aber nach wie vor als Kündigungsgrund nicht aus.
  • Die Mietrechtsreform erweitert das Fortsetzungsrecht des Mietvertrages von Ehegatten und Familienangehörigen auf eingetragene Lebenspartner und Personen, die mit dem Mieter in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt leben.
  • Bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen gibt es künftig eine bundeseinheitliche Kündigungssperrfrist von 3 Jahren für Eigenbedarf- und Verwertungskündigungen. Diese Frist kann durch Landesverordnung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.
  • Behinderte und Senioren können bei Bedarf die Genehmigung zum Wohnungsumbau auf eigene oder öffentliche Kosten vom Vermieter verlangen.
Altverträge: Für Altverträge gelten die neuen Regelungen (z. B. hinsichtlich der Kündigungsfristen) nur dann, wenn im Vertrag keine konkreten Fristen genannt sind. Denn dann kommen die allgemeinen gesetzlichen Regelungen – und damit die neuen Vorschriften – zum Tragen.

Mieterhöhung - Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
  • einen Mietspiegel,
  • eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
  • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
  • entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
Sofern kein Mietspiegel vorhanden ist, kann auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zur Begründung herangezogen werden. Die Begründung muss dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht.

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 13.11.2013 entschiedenen Fall handelte es sich um eine Mietwohnung in der Nähe von Nürnberg. Da kein Mietspiegel vorlag, orientierte sich der Vermieter bei dem Mieterhöhungsverlangen an dem Nürnberger Mietspiegel und zog von diesem 30 % ab.

Die BGH-Richter entschieden in diesem Fall jedoch, das die Gemeinde R. mit etwa 4.450 Einwohnern mit der Großstadt Nürnberg mit rund 500.000 Einwohnern nicht vergleichbar ist. Die fehlende Vergleichbarkeit der Gemeinde R. mit der Stadt Nürnberg kann nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Nürnberger Mieten ersetzt werden. Gemäß der Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch ist der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, dass es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt.

Mieterhöhungsverlangen auch ohne einschlägigen Mietspiegel

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 26.4.2016 entschiedenen Fall verlangte der Vermieter eines Reihenendhauses in Bezug auf den für die Stadt gültigen Mietspiegel von seinem Mieter eine Mieterhöhung. Dieser war allerdings der Auffassung, dass der Mietspiegel nicht herangezogen werden kann, da im Mietspiegel ausdrücklich ausgeführt ist, dass er "auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern" nicht anwendbar ist.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH dürfen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Denn Zweck des Begründungserfordernisses ist es (lediglich), dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung Tatsachen mitzuteilen, die es dem Mieter ermöglichen, die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung - zumindest ansatzweise - auf ihre Berechtigung überprüfen zu können. So genügt es regelmäßig, wenn der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und - soweit ein Mietspiegel als Begründungsmittel herangezogen wird - die nach seiner Auffassung einschlägigen Kategorien des Mietspiegels benennt.

Enthält ein Mietspiegel für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise Reihenhäusern keine Daten, sind damit die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern angegebenen Entgelte nicht geeignet, eine Indizwirkung für die gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für solche Wohnungen zu entfalten, die sich in Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise in Reihenhäusern befinden. Sehr wohl aber können die in derartigen Mietspiegeln genannten Entgelte dem Mieter eine "Orientierungshilfe" für die Einschätzung geben, ob die vom Vermieter für eine Wohnung in einem - wie im vorliegenden Fall - Reihenendhaus (neu) verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, weil für derartige Wohnungen gezahlte Mieten erfahrungsgemäß über den Mieten liegen, die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit vergleichbaren Wohnwertmerkmalen gezahlt werden.

Mietverhältnis:  Haftung des Erben für Forderungen aus dem Mietverhältnis

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich in einer Entscheidung mit dem Umfang der Haftung des Erben für Forderungen aus dem - mit dem Tod des Mieters auf den Erben übergegangenen - Mietverhältnis beschäftigt.

Folgender Sachverhalt lag den Richtern zur Entscheidung vor: Der Vater des Erben war Mieter einer Wohnung. Er starb am 8.10.2008. Der Vermieter machte gegen den Erben Ansprüche aus dem zum 31.1.2009 beendeten Mietverhältnis geltend und verlangt Zahlung der Miete für die Monate November 2008 bis Januar 2009 sowie Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache.

Treten beim Tod des Mieters keine Personen (z. B. Ehepartner oder mit im Haushalt lebende Kinder) in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.

Vor diesem Hintergrund kam der BGH zu dem Entschluss, dass jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlich bestimmten Frist beendet wird, auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten sind - mit der Folge, dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht daneben mit seinem Eigenvermögen haftet. Die gesetzlichen Regelungen zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben begründet keine persönliche Haftung des Erben. Weder aus dem Wortlaut noch aus der systematischen Stellung der Vorschrift lässt sich entnehmen, dass dem Erben im Hinblick auf das Wohnraummietverhältnis des Erblassers eine mit einer persönlichen Haftung verbundene Sonderstellung zugewiesen sein soll.

Mietverhältnissen:  Neuregelung der steuerlichen Behandlung von verbilligten Mietverhältnissen (an Angehörige)

Wird eine Wohnung zu einem verbilligten Mietpreis - etwa an Angehörige - vermietet, kann der Vermieter alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Wohnung - unter weiteren Voraussetzungen - in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Voraussetzung hierfür war bis 2004, dass die vereinbarte Miete mindestens 56 % (vorher 50 %) der ortsüblichen Miete betrug.

Bereits 2003 hatte der Bundesfinanzhof jedoch entschieden, dass der volle Werbungskostenabzug "ohne weitere Prüfungen" nur dann möglich ist, wenn die vereinbarte Miete mindestens 75 % der Marktmiete beträgt. Bei einer Miete zwischen 56 und 75 % müsse ermittelt werden, ob über einen Zeitraum von 30 Jahren aus der verbilligten Vermietung insgesamt ein Totalüberschuss erzielt werden kann.

Das Steuervereinfachungsgesetz 2011 führt - ab dem 1.1.2012 - eine Änderung herbei, die die verbilligte Vermietung einer Wohnung bereits dann als "vollentgeltlich" ansieht, wenn die Miete mindestens 2/3 der ortsüblichen Miete beträgt. Danach berechtigt eine über diesen Betrag hinausgehende Miete zum vollen Werbungskostenabzug der entsprechenden Aufwendungen. Liegen die monatlichen Mieteinnahmen unter der 2/3 Grenze, führt das zu einer zwangsweisen anteiligen Kürzung der abzugsfähigen Werbungskosten.

Anmerkung: Wurde in der Vergangenheit eine Miete zwischen 56 und 66 % der ortsüblichen Miete erhoben, sollte zur Vermeidung von steuerlichen Nachteilen die Miete an die erforderliche Mindesthöhe von 66 % der ortsüblichen Miete angepasst werden. Wurde in der Vergangenheit eine höhere Miete verlangt, kann auch eine Mietminderung für die Parteien in Betracht kommen und vor allem für den Angehörigen von Vorteil sein. Lassen Sie sich hier unbedingt vor Änderung oder Abschluss derartiger Verträge beraten!

Mietvertrag mit einer GbR – Einhaltung der Schriftform

Für die Einhaltung der Schriftform bei einem Mietvertrag mit einer GbR ist es erforderlich, dass alle Gesellschafter der GbR den Mietvertrag ausnahmslos unterzeichnen. Wird der Mietvertrag für eine Vertragspartei von einem Vertreter unterzeichnet, muss dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen.

Für die Praxis bedeutet diese Entscheidung, dass ein auf lange Zeit abgeschlossener Mietvertrag (im Entscheidungsfall 10 Jahre) im Falle der Nichteinhaltung der Schriftform als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Das hat zur Folge, dass der Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden kann. (BGH-Urt. v. 16.7.2003 – XII ZR 65/02)

Entlassung eines ausziehenden Mitmieters aus einem Mietvertrag

Haben mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so wird diesem ein Anspruch gegen den anderen Mieter eingeräumt, an der gemeinsamen Kündigung mitzuwirken, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegenstehen. Dem Mieter, der die Wohnung nicht kündigen, sondern allein weiter nutzen will, bleibt es aber unbenommen, dieses mit dem Vermieter zu vereinbaren.

Daraus folgt, dass der Mieter, der die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters allein weiter nutzt und deshalb an einer Kündigung nicht mitwirkt, gegenüber seinen beiden Vertragspartnern – dem ausziehenden Mieter und dem Vermieter – nach Treu und Glauben verpflichtet ist, an einer der tatsächlichen Nutzung entsprechenden Vertragsänderung mitzuwirken und dadurch der Entlassung des ausziehenden Mieters aus dem Mietverhältnis zuzustimmen.

Gegen Treu und Glauben verstößt der Mieter, der einerseits das Mietverhältnis nicht gemeinsam mit dem ausziehenden Mieter kündigt, sondern die Wohnung weiter nutzt, und der andererseits seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters verweigert, ohne dass dies durch schutzwürdige Interessen gerechtfertigt wäre.

Der in dieser Weise widersprüchlich handelnde Mieter muss sich gegenüber seinen Vertragspartnern so behandeln lassen, als habe er seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters und zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm allein erteilt. (BGH-Urt. v. 16.3.2005 – VIII ZR 14/04)

Falsche Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag bzw. bei Mieterhöhungen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in mehreren Fällen zu entscheiden, ob und inwieweit falsche Angaben bei der Wohnfläche von vermieteten Objekten eine Rolle für die Miethöhe spielen können.

  • In seinem Urteil vom 24.3.2004 (VIII ZR 295/03) stellte er fest: "Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht."

  • In einem weiteren Urteil vom 24.3.2004 (VIII ZR 133/03) führten die Richter aus, dass diese Grenze auch dann gilt, wenn im Mietvertrag nur "ca. xx m²" angegeben sind. Zwar lässt eine solche Formulierung erkennen, dass es den Mietparteien nicht entscheidend auf die genaue Wohnungsgröße ankommt, sondern durchaus Toleranzen hingenommen werden. Aber auch für solche Toleranzen ist die Grenze bei 10 % zu ziehen.

  • Diese auf die Wohnfläche bezogene 10-%-Grenze gilt auch bei Mieterhöhungen. Übersteigt demnach die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt. (BGH-Urt. v. 7.7.2004 – VIII ZR 192/03)

Farbwahlklausel im Mietvertrag

Grundsätzlich benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe gilt und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt.

In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall bezog sich eine im Mietvertrag enthaltene Farbvorgabe nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaubte es dem Mieter somit, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren. Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe ("weiß") im Zeitpunkt der Rückgabe schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters jedoch in einer ungerechtfertigten Weise ein und benachteiligt den Mieter deshalb unangemessen.

Die Richter bestätigten, dass das Interesse des Vermieters, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht, berechtigt ist. Dieses Interesse erfordert es aber nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen weißen Anstrich festzulegen, weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwert.

Für den Mieter hingegen ist ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, weil er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden kann, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt denkbaren Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen dieser eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.

Kein Rücktrittsrecht bei zu geringem Mangel

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 29.6.2011 eine Entscheidung zum Ausschluss des Rechts zum Rücktritt vom Kaufvertrag bei Unerheblichkeit eines Sachmangels getroffen.

Folgender Sachverhalt lag den Richtern des BGH zur Entscheidung vor: Der Kläger kaufte Mitte 2006 von einem Händler ein Wohnmobil zum Preis von ca. 134.000 €, welches nach Übergabe vier Mal in der Werkstatt des Händlers nachgebessert werden musste. Nach dem letzten Werkstattaufenthalt erklärte der Käufer im Juni 2007 den Rücktritt vom Kaufvertrag. Die Kosten zur Beseitigung der noch vorliegenden Mängel lagen bei knapp 1 % des Kaufpreises. Der BGH hatte nun zu entscheiden, ob das Rücktrittsrecht wegen Unerheblichkeit des Sachmangels ausgeschlossen ist.

Mit seinem Urteil hat der BGH seine Rechtsprechung bekräftigt, dass Sachmängel, deren Beseitigung Aufwendungen von lediglich knapp einem Prozent des Kaufpreises erfordern, als unerheblich einzustufen sind und daher einen Rücktritt vom Kaufvertrag nicht rechtfertigen. Dies gilt auch für ein Fahrzeug der "Luxusklasse". Auf das Ausmaß der Funktionsbeeinträchtigung kommt es nur dann entscheidend an, wenn der Mangel nicht oder nur mit hohen Kosten behebbar oder die Mangelursache im Zeitpunkt der Rücktrittserklärung ungeklärt ist. Unerheblich ist ferner, dass der Kaufgegenstand vor der Erklärung des Rücktritts bereits mehrfach nachgebessert wurde. Die Erheblichkeit eines bestehenden Mangels hat nichts damit zu tun, in welchem Umfang der Verkäufer zuvor andere Mängel beseitigt hat.

Farbwahlklausel im Mietvertrag gilt nur zum Zeitpunkt der Rückgabe

Bei einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall sind in einem Mietvertrag die Schönheitsreparaturen formularmäßig auf den Mieter abgewälzt. Zur Ausführung der Schönheitsreparaturen heißt es im Mietvertrag: "Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit - handwerksgerecht - ausgeführt werden. Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk darf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in Weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten." Der Mieter führte am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen an den Decken und Wänden der Wohnräume durch.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt.

Die o. g. vereinbarte Farbwahlklausel wird diesen Voraussetzungen nicht gerecht. Sie gibt dem Mieter - auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit - einen weißen Anstrich von Decken und Wänden vor und schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters dadurch in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt. Rechtsfolge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin.

Schriftform beim Mietvertrag mit einer GbR

In seinem Urteil vom 23.1.2013 hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Falle einer GbR entschieden, dass der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages mit Wirkung für die GbR nicht dessen Unterzeichnung durch sämtliche geschäftsführenden Gesellschafter voraussetzt. Vielmehr kann sich die Gesellschaft durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen.

Die Erklärung des Bevollmächtigten ist wirksam im Namen der Gesellschaft abgegeben, wenn sie mit einem das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz versehen ist. Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu einer Unterschrift des Gesellschafters weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, als unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus. Eine so abgegebene Erklärung genügt auch der Schriftform. Denn sie erweckt anders als die nur von einem einzelnen Gesellschafter ohne Vertretungszusatz abgegebene Erklärung nicht den äußeren Anschein, es könnten noch weitere Unterschriften fehlen.

In einem im Jahr 2003 entschiedenen Fall urteilte der BGH zwar, dass wenn eines der zur gemeinschaftlichen Vertretung berufenen Organmitglieder der Gesellschaft den Vertrag unterzeichnet, die Schriftform nur gewahrt ist, wenn auch die übrigen Organmitglieder unterzeichnen oder die Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Organmitglied auch diejenigen Organmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben. Dies gilt aber nur, wenn dem Erscheinungsbild der Urkunde nach die Unterschrift des Unterzeichners in seiner Eigenschaft als Mitglied des mehrgliedrigen Organs abgegeben ist. Nur dann erweckt die Urkunde den Anschein, es könnten noch weitere Unterschriften, nämlich diejenigen der übrigen Organmitglieder, fehlen.

Anders liegt der Fall, wenn dem Erscheinungsbild der Urkunde nach der Unterzeichner für sich allein die Berechtigung zum Abschluss des fraglichen Rechtsgeschäfts in Anspruch nimmt und dies durch einen die alleinige Vertretung der Gesellschaft anzeigenden Zusatz kenntlich macht. Ein solcher Zusatz liegt in der Verwendung des vom Geschäftsinhaber autorisierten Firmen- oder Betriebsstempels. Denn der Geschäftsverkehr misst dem Firmen- oder Betriebsstempel eine Legitimationswirkung bei.

Vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag bei Stellung eines Nachmieters?

In vielen Fällen ist dem Mieter daran gelegen, früher aus dem Mietvertrag ausscheiden zu können als vertraglich möglich. Hilfreich kann hier unter weiteren Voraussetzungen die Stellung eines Nachmieters sein.

Grundsätzlich ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen, wenn ein Nachmieter vorgestellt wird. Nach Treu und Glauben kann sich für den Mieter jedoch dann ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag ergeben, wenn dies im dringenden Interesse des Mieters liegt, weil ihm ein Festhalten an dem Vertrag aus Umständen unzumutbar ist, die er nicht bewusst herbeigeführt hat, und der gestellte Nachfolger dem Vermieter zumutbar ist. (OLG Naumburg, Urt. v. 18.6.2002 – 9 U 8/02)

Wirksame Vereinbarung von Kündigungsausschluss für 4 Jahre im Mietvertrag

In einem Fall aus der Praxis beinhaltete ein Mietvertrag u. a. folgende Klausel: "Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig."

Die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) hatten nun zu entscheiden, ob diese Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt und somit unwirksam ist.

Nach seiner Rechtsprechung ist zwar ein formularmäßiger Kündigungsausschluss dann unwirksam, wenn er einen Zeitraum von 4 Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet. Daher hat der BGH formularmäßige Kündigungsausschlussklauseln für unwirksam erachtet, die den zulässigen Bindungszeitraum von 4 Jahren um drei Monate verlängern, indem sie bestimmen, dass eine ordentliche Kündigung erstmals "nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums" zulässig ist.

Die o. g. Klausel sieht jedoch vor, dass die ordentliche Kündigung erstmals "zum Ablauf dieses Zeitraums" zulässig ist. Sie entspricht damit der gesetzlichen Regelung.

Mietverträge:  Formularklauseln in Mietverträgen zu Schönheitsreparaturen

Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch Vereinbarung – auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen – auf den Mieter übertragen, jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar.

Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf in Wohnräumen bietet der im vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrag von 1976, Fassung I, enthaltene und in der Praxis anerkannte Fristenplan, wonach Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sein werden.

In einem Urteil vom 23.6.2004 (VIII ZR 361/03) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Formularklausel, die den Mieter – ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der einzelnen Räume – zu Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan verpflichtet, der die o. g. allgemein üblichen Fristen unterschreitet, in vollem Umfang unwirksam ist.

Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überlässt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

Wenn der Vermieter einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Mietwohnung beauftragt, weil der Mieter seine Zahlungspflicht aus einer solchen Kostenabgeltungsklausel bestreitet, sind die Kosten des Sachverständigen im Rahmen eines bestehenden Schadensersatzanspruchs i. d. R. als Schadensposten erstattungsfähig. (BGH-Urt. v. 26.5.2004 – VIII ZR 77/03)

Mietverträge:  Mietverträge mit Angehörigen

Verträge unter Angehörigen können steuerlich nur dann geltend gemacht werden, wenn sie zum einen bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen sind und darüber hinaus sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht. Dieser Fremdvergleich dient - ebenso wie die bürgerlich-rechtliche Wirksamkeit - bei Rechtsverhältnissen unter Angehörigen der Feststellung, ob der zu beurteilende Sachverhalt dem privaten Bereich oder dem Bereich der steuerlich zu berücksichtigenden Einkunftserzielung zuzuordnen ist.

Maßgebend für die Beurteilung ist die Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten. Dabei kann einzelnen dieser Beweisanzeichen je nach Lage des Falles unterschiedliche Bedeutung zukommen. Dementsprechend schließt nicht jede Abweichung vom Üblichen notwendigerweise die steuerrechtliche Anerkennung des Vertragsverhältnisses aus.

An den Nachweis, dass es sich um ein ernsthaftes Vertragsverhältnis handelt, werden um so strengere Anforderungen gestellt, je mehr die Umstände auf eine private Veranlassung hindeuten.

Voraussetzung für die steuerrechtliche Anerkennung eines Mietvertrages ist daher, dass die Hauptpflichten der Mietvertragsparteien wie Überlassen einer konkret bestimmten Mietsache und Höhe der zu entrichtenden Miete stets klar und eindeutig vereinbart sowie entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt werden. (BFH-Urt. v. 20.10.1997 - IX R 38/97)

Mietverträge:  Mietverträge mit Angehörigen nach einer Grundstücksübertragung

Der Bundesfinanzhof (BFH) befasste sich in mehreren Entscheidungen mit der Frage, ob Mietverträge unter Angehörigen als Gestaltungsmissbrauch zu beurteilen und damit steuerlich nicht berücksichtigungsfähig sind, wenn der Mieter das Grundstück zuvor gegen wiederkehrende Leistungen auf den Vermieter übertragen hat.

Nach dem Urteil vom 10.12.2003 (IX R 12/01) stellt der Abschluss eines solchen Mietvertrages allein keinen Gestaltungsmissbrauch dar. Im Urteilsfalle übertrug der Vater seinem Sohn ein Zweifamilienhaus. Im Gegenzug räumte der Sohn den Eltern ein Wohnrecht ein und verpflichtete sich zur lebenslangen Zahlung von monatlich ca. 200 Euro. Wie im Übertragungsvertrag vorgesehen, schloss der Sohn mit seinen Eltern einen Mietvertrag ab, nach dem sie eine Miete in Höhe von monatlich (ca. 250 Euro) zu zahlen hatten. Das Finanzamt berücksichtigte die Werbungskostenüberschüsse aus dem Mietverhältnis nicht. Der BFH kam jedoch zu dem Entschluss, dass die Eigentumsübertragung und die anschließende Vermietung zivilrechtlich und wirtschaftlich getrennt und auch steuerrechtlich grundsätzlich unabhängig voneinander zu beurteilen sind. Unerheblich ist dabei, ob das Eigentum unentgeltlich, gegen einen in einem Betrag geleisteten Kaufpreis, gegen Kaufpreisraten oder gegen Versorgungsleistungen übertragen worden sind. Dass die Versorgungsleistung im Wesentlichen der Miete entspricht, bedeutet keinen Gestaltungsmissbrauch. Auch ein Nebeneinander von Wohnungsrecht und Mietvertrag sind zivilrechtlich zulässig und steuerrechtlich grundsätzlich nicht zu beanstanden.

Mit Urteil vom 17.12.2003 (IX R 60/98) hat der BFH einen Gestaltungsmissbrauch auch dann verneint, wenn der frühere Eigentümer auf die Ausübung eines ihm im Zusammenhang mit der Grundstücksübertragung eingeräumten unentgeltlichen Wohnungsrechts verzichtet und statt dessen später mit dem neuen Eigentümer einen Mietvertrag schließt.

Demgegenüber sieht es der BFH mit Urteil vom 17.12.2003 (IX R 56/03) als missbräuchlich an, wenn ein im Zusammenhang mit einer Grundstücksübertragung eingeräumtes unentgeltliches Wohnrecht gegen Vereinbarung einer dauernden Last aufgehoben und gleichzeitig ein Mietverhältnis mit einer Miete in Höhe der dauernden Last vereinbart wird.

Anmerkung: Nachdem die Feinheiten, auf die es ankommt, nicht immer gut zu durchschauen sind, empfiehlt es sich, vor jeder Grundstücksübertragung fachlichen Rat einzuholen.

Ersatz von Mietwagenkosten bei Unfallschadenreparatur

Nach einem Unfall wird in der Regel ein Sachverständiger mit der Erstellung eines Schadensgutachtens beauftragt. Für die Abrechnung des Schadens bieten sich dem Geschädigten mehrere Möglichkeiten. So kann er die Herstellung (z. B. Reparatur des Pkws) verlangen oder den dazu erforderlichen Geldbetrag (Höhe des Gutachtens). Hier gilt jedoch zu beachten, dass die Umsatzsteuer nur dann fällig wird, wenn sie tatsächlich angefallen ist.

Ferner wird in einem solchen Gutachten neben den voraussichtlichen Reparaturkosten auch die Reparaturdauer angegeben. Die Richter des Bundesgerichtshofs hatten nun zu entscheiden, wie mit dem Ersatz der Mietwagenkosten für die Dauer der Reparatur zu verfahren ist, wenn der Schaden auf Basis des Gutachtens abgerechnet wurde.
Sie kamen zu dem Entschluss, dass hier die Übernahme der Mietwagenkosten nur für die im Gutachten aufgeführte Dauer der Reparatur beansprucht werden kann. (BGH-Urt. v. 15.7.2003 – VI ZR 361/02)

Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte zu entscheiden, ob die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung eine Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

Die Richter des BGH kamen in ihrem Urteil vom 14.7.2009 zu dem Entschluss, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss.

Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weiter gehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht.

Ausübung von Gewerbe in einer Mietwohnung

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 31.7.2013 entschiedenen Fall war der Mieter einer Wohnung Inhaber eines Gewerbebetriebs. Er gab gegenüber dem Gewerbeamt seit mehreren Jahren als Betriebsstätte seine Wohnadresse an. Unter dieser "Geschäftsadresse" tritt er auch gegenüber Kunden auf.

Der Vermieter der Wohnung mahnte den Mieter wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung des zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhauses vergeblich ab. Der Mieter hat sich darauf berufen, dass von seinem Betrieb bisher keine konkreten Störungen ausgegangen seien, weil er in dem gemieteten Einfamilienhaus in der Vergangenheit keine geschäftlichen Besuche von Mitarbeitern oder Kunden empfangen hatte. Außerdem stellte er die für seinen Betrieb benötigten Fahrzeuge nicht auf dem Wohngrundstück oder auf der Straße in der Nähe des Grundstücks ab, sondern ausschließlich auf einem dafür gesondert angemieteten Platz.

Der BGH entschied jedoch, dass bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter - ohne entsprechende Vereinbarung - grundsätzlich nicht dulden muss. Eine ordentliche Kündigung von Seiten des Vermieters ist demnach gerechtfertigt.

Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit unverjährbar

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 17.2.2010 ist der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln während der Mietzeit unverjährbar. Im entschiedenen Fall hatte ein Mieter seit 1959 eine Wohnung angemietet. Das über der Wohnung liegende Dachgeschoss war im Jahr 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut worden. Im Oktober 2006 verlangte der Mieter vom Vermieter schriftlich die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung. Im Jahr 2007 ließ der Mieter ein Beweissicherungsverfahren durchführen, bei dem festgestellt wurde, dass der Schallschutz unzureichend ist. Nun hat er eine Verbesserung des Trittschallschutzes in der Dachgeschosswohnung verlangt. Daraufhin machte der Vermieter Verjährung gelten.

Der BGH kam hier jedoch zu dem Entschluss, dass der Mietgebrauch des Mieters durch den unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt wird und er deshalb Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen kann. Dieser Anspruch ist nicht verjährt. Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung.

Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu.

Einzug eines Lebensgefährten in eine Mietwohnung

In Rechtsprechung und Schrifttum war bisher umstritten, ob es der Zustimmung des Vermieters bedarf, wenn der Mieter einer Wohnung seinen Lebensgefährten in die Wohnung einziehen lassen will.
Die Richter des Bundesgerichtshofs haben nun in einem Urteil klargestellt, dass es für die Aufnahme des Lebensgefährten in eine gemietete Wohnung der Erlaubnis des Vermieters bedarf. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat der Mieter jedoch im Regelfall einen Anspruch.

So kann der Vermieter die Erlaubnis nur dann versagen, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. (BGH-Urt. – VIII ZR 371/02)

Erteilung von Musikunterricht in der Mietwohnung

Mit der Frage, ob der Vermieter verpflichtet sein kann, dem Mieter zu erlauben, in der Mietwohnung gewerblich Musikunterricht zu erteilen, musste sich der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 10.4.2013 befassen.

In dem Fall aus der Praxis wurde eine Wohnung bereits im Jahr 1954 von der Mutter des Mieters angemietet. Im Jahr 2006 zog auch er in diese Wohnung ein, um seine Mutter zu pflegen. Mit Schreiben vom 4.2.2011 zeigte er dem Vermieter den Tod seiner Mutter an und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis. Mit Anwaltsschreiben vom 2.3.2011 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und gab zur Begründung an, dass der Sohn über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen.

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bekräftigt, wonach bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann aber im Einzelfall verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn von der Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder anderen Mietern ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.

Instandsetzung einer Mietwohnung vor dem Verkauf

Werbungskosten sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich durch diese Einkunftsart veranlasste Aufwendungen. Eine derartige Veranlassung liegt dann vor, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der auf Vermietung und Verpachtung gerichteten Tätigkeit besteht und die Aufwendungen zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden. Sind demgegenüber die Aufwendungen nicht (fast) ausschließlich durch die Einnahmeerzielung, sondern daneben auch, und zwar nicht unerheblich, durch die private Lebensführung veranlasst, können sie insgesamt nicht als Werbungskosten abgezogen werden; eine Aufteilung ist grundsätzlich nicht möglich.

Bei während der Vermietungszeit durchgeführten Renovierungs- oder Instandsetzungsarbeiten ist jedoch typisierend davon auszugehen, dass sie noch der Einkünfteerzielung dienen und die dadurch entstandenen Aufwendungen – unabhängig vom Zahlungszeitpunkt – grundsätzlich als Werbungskosten zu berücksichtigen sind.

Der erforderliche Veranlassungszusammenhang mit der Vermietungstätigkeit ist hingegen nicht gegeben, soweit die Aufwendungen allein oder ganz überwiegend durch die Veräußerung des Mietwohnobjekts veranlasst sind. Der Verkauf eines zum Privatvermögen gehörenden Objekts stellt – abgesehen von privaten Veräußerungsgeschäften – einen nicht einkommensteuerbaren Vorgang in der Vermögenssphäre dar. Mithin können auch die damit im Zusammenhang angefallenen Aufwendungen nicht einkommensteuermindernd berücksichtigt werden.

Werden im Rahmen einer Grundstücksveräußerung vom Verkäufer übernommene Reparaturen durchgeführt, sind die dafür zu erbringenden Aufwendungen nicht mehr der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, sondern der nicht einkommensteuerbaren Vermögensumschichtung zuzurechnen.

Umlage von Renovierungskosten bei Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 30.3.2011 eine Entscheidung zur Umlagefähigkeit von Renovierungskosten getroffen, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung entstehen.

In dem entschiedenen Fall aus der Praxis kündigte ein Vermieter einem Mieter den Einbau von Wasserzählern und eine darauf gestützte Mieterhöhung um 2,28 € monatlich an. Der Mieter teilte daraufhin mit, dass der Einbau erst dann geduldet werde, wenn der Vermieter einen Vorschuss für die hierdurch erforderlich werdende Neutapezierung der Küche zahle. Dieser Forderung kam er nach, erklärte jedoch, dass es sich auch insoweit um umlagefähige Modernisierungskosten handele, weswegen die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen werde. Nach Einbau des Wasserzählers legte der Vermieter die Gesamtkosten um, woraus sich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 € ergab. Der Mieter weigerte sich jedoch diese Mehrkosten zu zahlen.

Der BGH hat hierzu entschieden, dass der Vermieter die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, auf die Mieter umlegen darf. Dies gilt auch dann, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen vom Vermieter erstatten lässt.

Minderjährige:  Verkauf an Minderjährige

Gelegentlich kaufen Kinder hochwertige Artikel ohne die Erlaubnis der Eltern. Verlangen die Eltern im Anschluss daran vom Verkäufer die Warenrücknahme gegen Erstattung des Kaufpreises, so stellt sich für den Verkäufer oder die Verkäuferin ggf. die Frage, inwieweit ein Rechtsgeschäft mit einem Minderjährigen wirksam bzw. unwirksam ist.

Grundsätzlich können Kinder unter 7 Jahren keine Rechtsgeschäfte tätigen, da sie noch nicht geschäftsfähig sind. Kinder bzw. Jugendliche zwischen 7 und 18 Jahren sind dagegen beschränkt geschäftsfähig. Ein mit ihnen geschlossener Kaufvertrag ist schwebend unwirksam. Er wird erst dann wirksam, wenn der gesetzliche Vertreter den Vertrag genehmigt bzw. er wird unwirksam, wenn eine entsprechende Genehmigung ausbleibt.

Ausnahme (Taschengeldparagraph): Ein von Minderjährigen ohne Zustimmung des gesetzlichen Vertreters geschlossener Vertrag gilt von Anfang an als wirksam, wenn der Minderjährige die vertragsmäßige Leistung von seinem Taschengeld finanziert hat.

Minderungsanspruch bei einem Reisemangel

Ein Minderungsanspruch bei einem Reisemangel setzt voraus, dass die Reise im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches mangelhaft ist. Dies ist dann der Fall, wenn sie nicht die zugesicherten Eigenschaften hat oder wenn sie mit einem Fehler behaftet ist, der ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Nutzen aufhebt oder mindert. Dabei kommt dem Reiseprospekt oder der Internetbeschreibung des Reiseveranstalters erhebliche Bedeutung für die Feststellung des geschuldeten Leistungssolls und damit auch für die Frage, ob die Reise mangelbehaftet ist, zu. Gewisse Unannehmlichkeiten und Unzulänglichkeiten, die sich aus dem Massencharakter der Pauschalreise ergeben, muss der Reisende allerdings in Kauf nehmen.

Wird die Nachtruhe ab morgens 8 Uhr durch andere Gäste und das Reinigungspersonal, die auf dem gefliesten Boden vor dem Zimmer mit rumpelnden Koffern oder Reinigungswagen vorbeigehen, gestört, stellt dies eine Unannehmlichkeit dar, die nicht das Ausmaß eines zur Minderung berechtigenden Mangels erreicht. Des Weiteren hat der Reisende hoteleigenen, durch das Unterhaltungsprogramm verursachten Lärm grundsätzlich hinzunehmen, wenn im Prospekt auf ein entsprechendes Animationsprogramm oder Abendveranstaltungen hingewiesen wird, solange sie nicht über Mitternacht hinausgehen.

Werden das gebuchte Hotel und die Zimmer in der Internetbeschreibung des Reiseveranstalters als klimatisiert bezeichnet und liegen die Temperaturen dort um etwa 24 °C während der Nacht und etwas darüber über Tag, rechtfertigt dies eine Minderung. Des Weiteren liegt ein zur Minderung berechtigender Reisemangel vor, wenn der Reisende jedenfalls eine Nacht auf stark durchgelegenen Matratzen verbringen muss.

Aufgrund dieser Mängel wurde einem Reisenden eine Minderung des Reisepreises vom Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG) um 15 % zugesprochen. Eine Entschädigung wegen vertaner Urlaubszeit lehnte das OLG jedoch ab. In ihrer Begründung führten die Richter aus, dass der Anspruch wegen vertaner Urlaubszeit voraussetzt, dass die Reise vereitelt oder erheblich beeinträchtigt ist. Die Reise muss durch die Mängel so schwer beeinträchtigt sein, dass die Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung des Urlaubszwecks die Reise ganz oder teilweise als vertan erscheinen lässt. In Einzelfällen kann auch eine unter 50 % liegende Minderung für die Annahme einer Urlaubsbeeinträchtigung ausreichend sein. Bei einer Minderungsquote von 15 % - wie im entschiedenen Fall - ist hiervon jedoch nicht auszugehen.

Bundesfinanzhof hat doch Zweifel an der Verfassungskonformität der sog. Mindestbesteuerung

Die Einkommen- und Körperschaftsteuer soll die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Steuersubjekts abschöpfen. Ihre Bemessungsgrundlage ist deshalb das "Nettoeinkommen" nach Abzug der Erwerbsaufwendungen. Fallen die Aufwendungen nicht in demjenigen Kalenderjahr an, in dem die Einnahmen erzielt werden, oder übersteigen sie die Einnahmen, sodass ein Verlust erwirtschaftet wird, ermöglicht es das Gesetz, den Verlustausgleich auch über die zeitlichen Grenzen eines Veranlagungszeitraums hinweg vorzunehmen (sog. überperiodischer Verlustabzug). Seit 2004 ist dieser Verlustabzug begrenzt: 40 % der positiven Einkünfte oberhalb eines Schwellenbetrags von 1 Mio. € werden auch dann der Ertragsbesteuerung unterworfen, wenn bisher noch nicht ausgeglichene Verluste vorliegen (sog. Mindestbesteuerung). Damit wird die Wirkung des Verlustabzugs in die Zukunft verschoben.

Bereits mit Urteil vom 22.8.2012 legte der Bundesfinanzhof (BFH) fest, dass die sog. Mindestbesteuerung "in ihrer Grundkonzeption" nicht verfassungswidrig ist. Das Gericht ist nun aber davon überzeugt, dass das nur für den "Normalfall" gilt, nicht jedoch dann, wenn der vom Gesetzgeber beabsichtigte, lediglich zeitliche Aufschub der Verlustverrechnung in einen endgültigen Ausschluss der Verlustverrechnung hineinwächst und damit ein sog. Definitiveffekt eintritt.

In dem entschiedenen Fall war eine Kapitalgesellschaft zwischenzeitlich insolvent geworden, sodass sich der nicht ausgeglichene Verlust steuerlich auch in der Folgezeit nicht mehr auswirken konnte. In dem dadurch bewirkten "Definitiveffekt der Mindestbesteuerung" sieht der BFH einen gleichheitswidrigen Eingriff in den Kernbereich des ertragsteuerrechtlichen Nettoprinzips. Darüber ob das zutrifft, wird nun das Bundesverfassungsgericht zu entscheiden haben.

Bürgenhaftung für das Mindestentgelt im Baugewerbe

Nach dem Arbeitnehmerentsendegesetz haftet ein Generalunternehmer, der einen Nachunternehmer mit der Erbringung von Bauleistungen beauftragt, für die Mindestlohnansprüche der bei dem Nachunternehmer beschäftigten Arbeitnehmer wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat.

Das Mindestentgelt umfasst nur den Betrag, der nach Abzug der Steuern und der Beiträge zur Sozialversicherung und zur Arbeitsförderung oder entsprechender Aufwendungen zur sozialen Sicherung an den Arbeitnehmer auszuzahlen ist (Nettoentgelt).

Ferner unterliegt der Haftung nur der Anspruch des Arbeitnehmers auf Arbeitsentgelt für tatsächlich geleistete Arbeit. Nicht erfasst werden Annahmeverzugsansprüche sowie Ansprüche gegen den Arbeitgeber auf Verzugszinsen wegen verspäteter Lohnzahlung. (BAG-Urt. v. 12.1.2005 – 5 AZR 617/01 u. 5 AZR 279/01)

Mindestlohn: Generalunternehmerhaftung, Aufzeichnungspflichten

Mittlerweile ist hinlänglich bekannt, dass in Deutschland zum 1.1.2015 ein gesetzlicher Mindestlohn gilt.

Generalunternehmerhaftung: Weniger bekannt ist hingegen, dass das Mindestlohngesetz eine Durchgriffshaftung für Mindestlohnverstöße bei vom Unternehmer beauftragten (Sub-)Unternehmen und deren Nachunternehmen schafft. Die Generalunternehmerhaftung betrifft also Fälle, in denen der Unternehmer Dritte einschaltet, um eine vertragliche Verpflichtung zu erfüllen, die er selbst gegenüber seinem Auftraggeber eingegangen ist - in denen er also als Generalunternehmer auftritt.

Die Generalunternehmerhaftung beschränkt sich nicht auf bestimmte Branchen, sondern umfasst grundsätzlich alle Werk- und/oder Dienstleistungen, mit deren Erbringung ein Unternehmer einen anderen Unternehmer beauftragt. Ausnahmen vom Mindestlohn ergeben sich nur für solche Branchen und Tätigkeiten, die ausdrücklich aus dem Anwendungsbereich des Gesetzes herausgenommen sind.

Unternehmer haften dann, wenn ein von ihnen beauftragtes Unternehmen oder dessen Subunternehmer den gesetzlichen Mindestlohn nicht zahlt. Ein Arbeitnehmer eines Subunternehmens, der den gesetzlichen Mindestlohn nicht erhält, kann den Netto-Mindest-Lohn beim auftraggebenden Unternehmer fordern und einklagen.

Anmerkung: Die Haftungsregelung kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden! Generalunternehmer müssen demnach durch eine sorgfältige Auswahl ihrer Vertragspartner dafür Sorge tragen, dass die weitreichenden Konsequenzen vermieden werden, und sich eventuell über andere Regelungen absichern.

Aufzeichnungspflichten: Hier sei noch einmal angemerkt, dass Arbeitgeber in bestimmten Branchen verpflichtet sind, Beginn, Ende und Dauer der täglichen Arbeitszeit von bestimmten Arbeitnehmern spätestens bis zum Ablauf des siebten auf den Tag des der Arbeitsleistung folgenden Kalendertages aufzuzeichnen und diese Aufzeichnungen mindestens 2 Jahre aufzubewahren haben. Das gilt entsprechend für Entleiher, denen ein Verleiher Arbeitnehmer zur Arbeitsleistung überlässt.

Die Aufzeichnungspflicht gilt grundsätzlich für alle Minijobber sowie für Arbeitnehmer im Bau-, Gaststätten- und Beherbergungs-, im Personenbeförderungs-, im Speditions-, Transport- und damit verbundenen Logistikgewerbe, im Schaustellergewerbe, bei Unternehmen der Forstwirtschaft, im Gebäudereinigungsgewerbe, bei Unternehmen, die sich am Auf- und Abbau von Messen und Ausstellungen beteiligen, sowie in der Fleischwirtschaft.

Anmerkung: Erleichterte Aufzeichnungspflichten gelten nur für Arbeitnehmer mit ausschließlich mobilen Tätigkeiten, die keinen Vorgaben zu Beginn und Ende der täglichen Arbeitszeit unterliegen und die sich ihre tägliche Arbeitszeit eigenverantwortlich einteilen - wie z. B. Zeitungszusteller und Kurierdienste. In der Mindestlohndokumentationspflichten-Verordnung vom 18.12.2014 wird jedoch bestimmt, dass die Dokumentations- und Meldepflichten für Arbeitnehmer, deren regelmäßiges Monatsentgelt brutto mehr als 2.958 Euro beträgt, nicht gelten. Mit der Verordnung vom 29.7.2015 wurden die Aufzeichnungspflichten für Arbeitnehmer, deren verstetigtes regelmäßiges Monatsentgelt brutto 2.000 € überschreitet und der Arbeitgeber dieses Monatsentgelt für die letzten vollen 12 Monate nachweislich gezahlt hat, aufgehoben.

Die Aufzeichnungspflichten gelten auch nicht für im Betrieb des Arbeitgebers arbeitende Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Eltern des Arbeitgebers. Das gilt auch - wenn der Arbeitgeber eine juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft ist - bei vertretungsberechtigten Organen der juristischen Person oder eines Mitglieds eines solchen Organs oder eines vertretungsberechtigten Gesellschafters der rechtsfähigen Personengesellschaft. Diese Regelungen gelten seit dem 1.8.2015.Diese Arbeitnehmer sind also von der Aufzeichnungspflicht der Arbeitszeit nach dem Mindestlohngesetz befreit.

Erhöhung des Mindestlohns auf 8,84 € je Zeitstunde zum 1.1.2017

Die Mindestlohn-Kommission hat den gesetzlichen Mindestlohn ab dem 1.1.2017 von 8,50 € auf 8,84 € brutto je Zeitstunde festgelegt. Das Bundeskabinett stimmte am 26.10.2016 dem Beschluss zu. Damit gilt ab 1.1.2017 der neue Mindestlohn.

Die "Übergangsregelung", die es in bestimmten Branchen erlaubt, tarifvertraglich vom Mindestlohn abzuweichen, endet am 31.12.2016. Ab dem 1.1.2017 müssen die betroffenen Beschäftigten mindes­tens 8,50 € bekommen. Ab dem 1.1.2018 gilt aber auch hier dann der von der Mindestlohnkommission neu festgesetzte Mindestlohn.

Zeitungsausträger haben ab dem 1.1.2017 Anspruch auf 8,50 €. Ab dem 1.1.2018 gilt auch für sie der neu festgesetzte Mindestlohn. Für Saisonarbeitskräfte, z. B. Erntehelfer, gilt der gesetzliche Mindestlohn. Sie können kurzfristig statt 50 bis zu 70 Tage pro Jahr sozialabgabenfrei arbeiten. Diese Regelung gilt noch bis Ende 2018.

Minijobber: Sofern ein Unternehmen Minijobber beschäftigt, sollte es rechtzeitig prüfen, ob der Mindestlohn die jährliche Entgeltgrenze von 5.400 € (450 € x 12) bei beschäftigten Minijobbern überschreiten wird. Dann würde kein beitragsfreier Minijob mehr vorliegen. Hierbei sind auch Einmalzahlungen zu berücksichtigen.

Beispiel: Das Unternehmen beschäftigte 2016 für 50 Stunden/Monat einen Minijobber zu einem Stundenlohn von 8,50 €. Eine vertraglich vorgesehene Einmalzahlung beträgt 250 €. Während 2016 die jährliche Geringfügigkeitsgrenze mit einem Jahresentgelt von 5.350 € noch unterschritten wäre (Entgeltgrenze 450 € x 12 Monat = 5.400 € im Jahr), hat der Mindestlohn 2017 zur Folge, dass diese Grenze um 154 € überschritten wird, denn das Jahresentgelt liegt dann bei 5.554 €. Das Arbeitsverhältnis wird sozialversicherungspflichtig.

Anmerkung: Die Gehälter von Mitarbeitern sind von den betroffenen Unternehmen auf 8,84 € brutto je Arbeitsstunde anzupassen. Insbesondere bei den Minijobbern sollten mit Blick auf die 450-€-Grenze die Verträge überprüft und ggf. zum 1.1.2017 geändert werden. Die Aufbewahrungs- und Aufzeichnungspflichten gelten weiterhin uneingeschränkt fort. Die Unterlagen sind mindestens 2 Jahre aufzubewahren.

Mankohaftung - Fehlgeldentschädigung

Mit einigen Arbeitnehmern, die mit der Verwaltung von Geld bzw. Waren beauftragt sind, ist ggf. im Arbeitsvertrag eine Fehlgeldentschädigung vereinbart. Diese Fehlgeldentschädigung (Mankogeld) ist eine zusätzliche Vergütung, die der Arbeitgeber an den Arbeitnehmer zahlt, da dieser ein zusätzliches Haftungsrisiko bei seiner Tätigkeit trägt.

Ist das Mankogeld an keine weiteren Haftungsregelungen gekoppelt, sondern wird es lediglich dafür gezahlt, dass im Arbeitsbereich des Arbeitnehmers kein Kassen- bzw. Warenfehlbestand auftritt, so ist diese Regelung völlig unproblematisch.

Enthält der Arbeitsvertrag eine Mankoabrede, die besagt, dass der Arbeitnehmer aus diesen Fehlgeldentschädigungen heraus ein eventuell auftretendes Manko (Fehlbestand an Geld bzw. Waren) zu decken hat, werden an den Arbeitgeber bei der Berechnung des Mankogeldes und bei der Organisation des Arbeitnehmerarbeitsplatzes einige Anforderungen gestellt.

Die Mankoabrede muss mit Blick auf den Umfang der Haftung klar und eindeutig definiert und die Fehlgeldentschädigung in einem dementsprechenden finanziellen Rahmen sein. Ferner ist dafür Sorge zu tragen, dass der Arbeitnehmer die alleinige Verfügungsgewalt und den alleinigen Zugang zu den ihm anvertrauten Geldern bzw. Waren hat. Ansonsten besteht für den Arbeitnehmer keine effektive Möglichkeit, ein Manko zu verhindern. So kann z. B. eine Hauptkassiererin in einem Kaufhaus nicht alleine (trotz Zahlung eines Mankogeldes) für ein Fehlgeld haftbar gemacht werden, wenn die Kasse von mehreren Kassiererinnen bedient wird.

Ist eine wirksame Mankoabrede getroffen worden und tritt ein Manko auf, so hat der Arbeitgeber die Darlegungs- und Beweislast. Das bedeutet, der Arbeitgeber muss beweisen, dass tatsächlich ein Manko eingetreten ist, der Arbeitnehmer die alleinige Verfügungsgewalt und den alleinigen Zugang zur Kasse bzw. zu den Waren hat und die Differenz nicht durch andere Umstände entstanden ist. (BAG-Urt. v. 17.9.1998 - 8 AZR 175/97)

Gesetzlicher Mindestlohn für Bereitschaftszeiten

Der gesetzliche Mindestlohn ist für jede geleistete Arbeitsstunde zu zahlen. Zur vergütungspflichtigen Arbeit rechnen auch Bereitschaftszeiten, während derer sich der Arbeitnehmer an einem vom Arbeitgeber bestimmten Ort - innerhalb oder außerhalb des Betriebs - bereithalten muss, um bei Bedarf die Arbeit aufzunehmen.

In einem vom Bundesarbeitsgericht (BAG) entschiedenen Fall war ein Rettungsassistent im Rahmen einer Vier-Tage-Woche in Zwölfstundenschichten durchschnittlich 48 Stunden wöchentlich beschäftigt. Es fielen regelmäßig Bereitschaftszeiten an. Das Bruttomonatsgehalt beläuft sich auf ca. 2.680 € nebst Zulagen.

Der Rettungsassistent machte vor Gericht geltend, dass sein Arbeitgeber die Bereitschaftszeit nicht mit dem gesetzlichen Mindestlohn vergütet. Durch das Inkrafttreten des Mindestlohngesetzes sei die arbeitsvertraglich einbezogene tarifliche Vergütungsregelung unwirksam geworden. Deshalb stehe ihm die übliche Vergütung von 15,81 € brutto je Arbeitsstunde zu.

Das BAG kam zu der Entscheidung, dass ihm für seine geleisteten Bereitschaftszeiten keine weitere Vergütung zusteht. Die Bereitschaftszeit ist mit dem gesetzlichen Mindestlohn zu vergüten, sein Anspruch hierauf war aber erfüllt. Bei maximal 228 Arbeitsstunden, die der Assistent mit Vollarbeit und Bereitschaftszeiten in einem Monat tatsächlich leisten kann, erreicht die gezahlte Monatsvergütung den gesetzlichen Mindestlohn (228 Stunden zu 8,50 € = 1.938,00 € brutto monatlich) nicht nur, sondern übersteigt ihn. Ein Anspruch auf weitere Vergütung besteht nicht. Die arbeitsvertraglich einbezogene tarifliche Vergütungsregelung ist wegen des Inkrafttretens des Mindestlohngesetzes nicht unwirksam geworden.

Sonderzahlungen und gesetzlicher Mindestlohn

In seinem Urteil vom 25.5.2016 hatte das Bundesarbeitsgericht (BAG) die für die Praxis sehr relevante Frage zu entscheiden, ob neben dem vereinbarten Stundenlohn geleistete Sonderzahlungen wie Urlaubs- und Weihnachtsgeld den gesetzlichen Mindestlohn erhöhen oder hierauf anzurechnen sind. Dabei kam es zu dem Entschluss, dass solche Zahlungen, die auf das ganze Jahr jeweils 1/12 monatlich vorbehaltlos verteilt werden, auf den gesetzlichen Mindestlohn anzurechnen sind.

Im entschiedenen Fall sah der Arbeitsvertrag neben einem Monatsgehalt besondere Lohnzuschläge sowie Urlaubs- und Weihnachtsgeld vor. Das Unternehmen schloss mit dem Betriebsrat eine Betriebsvereinbarung über die Auszahlung der Jahressonderzahlungen. Danach zahlte es den Beschäftigten allmonatlich neben dem Bruttogehalt jeweils 1/12 des Urlaubs- und des Weihnachtsgelds in der Summe brutto aus.

Eine Arbeitnehmerin machte geltend, ihr Monatsgehalt und die Jahressonderzahlungen müssten ebenso wie die vertraglich zugesagten Zuschläge für Mehr-, Nacht-, Sonn- und Feiertagsarbeit auf der Basis des gesetzlichen Mindestlohns geleistet werden. Das BAG sah dies anders.

Anmerkung: Die Bundesländer Brandenburg, Hamburg, Thüringen, Nordrhein-Westfalen und Bremen setzen sich mit einem Entschließungsantrag dafür ein, dass Arbeitgeber Sonderzahlungen, Zulagen und Prämien nicht auf den Mindestlohn anrechnen dürfen. Dieser solle nur das reine Grundentgelt pro Stunde enthalten. Urlaubs- und Weihnachtsgeld, Erschwernis-, Überstunden-, Nacht- und Wochenendzuschläge dürften ebenso wenig berücksichtigt werden wie Familienzuschläge, vermögenswirksame Leistungen und sonstige Prämien. Die 5 Länder haben die Bundesregierung aufgefordert, das Mindestlohngesetz um eine entsprechende Klarstellung zu ergänzen. Damit sollen alle Betroffenen Rechtssicherheit erhalten. Die jüngste Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts zur Anrechenbarkeit von Zuschlägen habe zu Verunsicherung geführt. Es bestehe die Gefahr, dass Arbeitgeber den Zweck des Mindestlohns umgehen könnten. Die geforderte gesetzliche Klarstellung soll künftig Manipulationen bei der Berechnung des Mindestlohns verhindern.

Mindestlohngesetz:  Mindestlohn: Generalunternehmerhaftung, Aufzeichnungspflichten

Mittlerweile ist hinlänglich bekannt, dass in Deutschland zum 1.1.2015 ein gesetzlicher Mindestlohn gilt.

Generalunternehmerhaftung: Weniger bekannt ist hingegen, dass das Mindestlohngesetz eine Durchgriffshaftung für Mindestlohnverstöße bei vom Unternehmer beauftragten (Sub-)Unternehmen und deren Nachunternehmen schafft. Die Generalunternehmerhaftung betrifft also Fälle, in denen der Unternehmer Dritte einschaltet, um eine vertragliche Verpflichtung zu erfüllen, die er selbst gegenüber seinem Auftraggeber eingegangen ist - in denen er also als Generalunternehmer auftritt.

Die Generalunternehmerhaftung beschränkt sich nicht auf bestimmte Branchen, sondern umfasst grundsätzlich alle Werk- und/oder Dienstleistungen, mit deren Erbringung ein Unternehmer einen anderen Unternehmer beauftragt. Ausnahmen vom Mindestlohn ergeben sich nur für solche Branchen und Tätigkeiten, die ausdrücklich aus dem Anwendungsbereich des Gesetzes herausgenommen sind.

Unternehmer haften dann, wenn ein von ihnen beauftragtes Unternehmen oder dessen Subunternehmer den gesetzlichen Mindestlohn nicht zahlt. Ein Arbeitnehmer eines Subunternehmens, der den gesetzlichen Mindestlohn nicht erhält, kann den Netto-Mindest-Lohn beim auftraggebenden Unternehmer fordern und einklagen.

Anmerkung: Die Haftungsregelung kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden! Generalunternehmer müssen demnach durch eine sorgfältige Auswahl ihrer Vertragspartner dafür Sorge tragen, dass die weitreichenden Konsequenzen vermieden werden, und sich eventuell über andere Regelungen absichern.

Aufzeichnungspflichten: Hier sei noch einmal angemerkt, dass Arbeitgeber in bestimmten Branchen verpflichtet sind, Beginn, Ende und Dauer der täglichen Arbeitszeit von bestimmten Arbeitnehmern spätestens bis zum Ablauf des siebten auf den Tag des der Arbeitsleistung folgenden Kalendertages aufzuzeichnen und diese Aufzeichnungen mindestens 2 Jahre aufzubewahren haben. Das gilt entsprechend für Entleiher, denen ein Verleiher Arbeitnehmer zur Arbeitsleistung überlässt.

Die Aufzeichnungspflicht gilt grundsätzlich für alle Minijobber sowie für Arbeitnehmer im Bau-, Gaststätten- und Beherbergungs-, im Personenbeförderungs-, im Speditions-, Transport- und damit verbundenen Logistikgewerbe, im Schaustellergewerbe, bei Unternehmen der Forstwirtschaft, im Gebäudereinigungsgewerbe, bei Unternehmen, die sich am Auf- und Abbau von Messen und Ausstellungen beteiligen, sowie in der Fleischwirtschaft.

Anmerkung: Erleichterte Aufzeichnungspflichten gelten nur für Arbeitnehmer mit ausschließlich mobilen Tätigkeiten, die keinen Vorgaben zu Beginn und Ende der täglichen Arbeitszeit unterliegen und die sich ihre tägliche Arbeitszeit eigenverantwortlich einteilen - wie z. B. Zeitungszusteller und Kurierdienste. In der Mindestlohndokumentationspflichten-Verordnung vom 18.12.2014 wird jedoch bestimmt, dass die Dokumentations- und Meldepflichten für Arbeitnehmer, deren regelmäßiges Monatsentgelt brutto mehr als 2.958 Euro beträgt, nicht gelten. Mit der Verordnung vom 29.7.2015 wurden die Aufzeichnungspflichten für Arbeitnehmer, deren verstetigtes regelmäßiges Monatsentgelt brutto 2.000 € überschreitet und der Arbeitgeber dieses Monatsentgelt für die letzten vollen 12 Monate nachweislich gezahlt hat, aufgehoben.

Die Aufzeichnungspflichten gelten auch nicht für im Betrieb des Arbeitgebers arbeitende Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Eltern des Arbeitgebers. Das gilt auch - wenn der Arbeitgeber eine juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft ist - bei vertretungsberechtigten Organen der juristischen Person oder eines Mitglieds eines solchen Organs oder eines vertretungsberechtigten Gesellschafters der rechtsfähigen Personengesellschaft. Diese Regelungen gelten seit dem 1.8.2015.Diese Arbeitnehmer sind also von der Aufzeichnungspflicht der Arbeitszeit nach dem Mindestlohngesetz befreit.

Zahlung des Mindestlohns bei Vergabe öffentlicher Aufträge

Nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 17.11.2015 kann die Vergabe öffentlicher Aufträge durch Gesetz davon abhängig gemacht werden, dass ein Mindestlohn gezahlt wird. Nach Meinung der Richter verstößt es nicht gegen das Unionsrecht, wenn ein Bieter, der es ablehnt, sich zur Zahlung des Mindestlohns an seine Beschäftigten zu verpflichten, vom Verfahren zur Vergabe eines Auftrags ausgeschlossen wird.

Im entschiedenen Fall schloss im Juli 2013 die Stadt Landau das deutsche Unternehmen RegioPost von der Beteiligung an einem Verfahren zur Vergabe eines öffentlichen Auftrags über die Postdienstleistungen der Stadt aus, weil sich dieses Unternehmen entgegen den Bestimmungen der Vergabebekanntmachung auch nach Aufforderung nicht verpflichtet hatte, den Beschäftigten, die im Fall des Zuschlags zur Ausführung der Leistungen eingesetzt würden, einen Mindestlohn zu zahlen.

Mit der Entscheidung stellt der EuGH fest, dass Bieter und deren Nachunternehmer von der Beteiligung an einem Verfahren zur Vergabe eines öffentlichen Auftrags ausgeschlossen werden können, wenn sie sich weigern, sich durch eine schriftliche, ihrem Angebot beizufügende Erklärung zu verpflichten, den Beschäftigten, die zur Ausführung der Leistungen eingesetzt werden sollen, einen im Vorhinein festgelegten Mindestlohn zu zahlen.

Mini-GmbH:  Unternehmergesellschaft ist keine eigene Rechtsform

Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des GmbH-Rechts (MoMiG) zum 1.11.2008 kann nun eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft (sog. Mini-GmbH) gegründet werden. Die Bundesregierung bezog zur Umsetzung des MoMiG in einer Presseerklärung zu einigen Punkten klärend Stellung.

  • Die Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) ist keine eigene Rechtsform, sondern eine besondere Variante der GmbH. Sonderbestimmungen für die Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) gelten u. a. für die Stammkapitalhöhe und den Anmeldezeitpunkt. Im Übrigen findet das allgemeine GmbH-Recht Anwendung. Hinsichtlich der Beteiligung an einer Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) oder der Beteiligung einer Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) an einer anderen Gesellschaft gelten keine Besonderheiten.

  • Das Musterprotokoll ist für Standardgründungen als Anlage dem GmbH-Gesetz angefügt. Es handelt sich um einen vorgegebenen Lückentext, in welchen die konkreten Angaben eingesetzt werden müssen. Da das Musterprotokoll aus sich heraus eigentlich verständlich ist und zudem notariell beurkundet werden muss, also der Beratungspflicht des Notars unterliegt, bedarf es keiner weiteren Arbeitshilfen. Für die Beurkundung des Musterprotokolls und die Anmeldung der Gesellschaft zum Handelsregister fallen Kosten an. Der Geschäftswert richtet sich nach der Höhe des konkreten Stammkapitals.

  • Die Bezeichnung der Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) ist klar geregelt. Sie muss in der Firma anstelle des Rechtsformzusatzes "GmbH" die Bezeichnung "Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt)" oder "UG (haftungsbeschränkt)" führen.

  • Diese sog. "Mini-GmbH" darf ihre Gewinne aber nicht voll ausschütten, sondern muss jährlich 25 % des Jahresüberschusses in eine Rücklage einstellen, bis das volle Haftungskapital der GmbH erreicht ist. Diese besonderen Verpflichtungen gelten nicht mehr, wenn die Gesellschaft ihr Stammkapital im Wege einer Kapitalerhöhung (aus Gesellschaftsmitteln oder gegen Einlagen) auf mindestens 25.000 € erhöht hat. Der Gesellschaft steht es frei, dann umzufirmieren oder die besondere Bezeichnung als Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) beizubehalten.

Mini-Job:  Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall bei Arbeitnehmern und Minijobbern

Wird ein Arbeitnehmer durch Arbeitsunfähigkeit infolge Krankheit an seiner Arbeitsleistung verhindert, ohne dass ihn ein Verschulden trifft, so hat er Anspruch auf Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall durch den Arbeitgeber für die Zeit der Arbeitsunfähigkeit bis zur Dauer von sechs Wochen. Der Anspruch entsteht jedoch erst nach vierwöchiger ununterbrochener Dauer des Arbeitsverhältnisses. Diese Regelung gilt nicht nur für "normale" Arbeitnehmer, sondern auch für geringfügig Beschäftigte in Unternehmen und Privathaushalten.
  • Höhe der Entgeltfortzahlung: Dem Arbeitnehmer ist im Krankheitsfall das ihm bei der für ihn maßgebenden regelmäßigen Arbeitszeit zustehende Arbeitsentgelt fortzuzahlen. Dazu gehört allerdings z. B. nicht das zusätzlich für Überstunden gezahlte Arbeitsentgelt. Liegt in der Zeit der Arbeitsunfähigkeit ein Feiertag, so ist für diesen Tag das Entgelt fortzuzahlen, das der Arbeitnehmer ohne den Arbeitsausfall erhalten hätte.

    Erhält der Arbeitnehmer eine auf das Ergebnis der Arbeit abgestellte Vergütung, so ist der von dem Arbeitnehmer in der für ihn maßgebenden regelmäßigen Arbeitszeit erzielbare Durchschnittsverdienst der Berechnung zugrunde zu legen.

  • Erstattung der Aufwendungen: Das "Gesetz über den Ausgleich der Arbeitgeberaufwendungen für Entgeltfortzahlung" ist zum 1.1.2006 in Kraft getreten. Dadurch werden alle Arbeitgeber am Ausgleich der Arbeitgeberaufwendungen für Mutterschaftsleistungen (U 2) unabhängig von der Betriebsgröße integriert. Für alle Krankenkassen wurde eine einheitliche Grenze von in der Regel nicht mehr als 30 Arbeitnehmern für die Teilnahme am Ausgleich der Arbeitgeberaufwendungen bei krankheitsbedingter Arbeitsunfähigkeit (U 1) festgeschrieben.

    Der Arbeitgeber kann sich im Rahmen des Ausgleichsverfahrens Aufwendungen für Entgeltfortzahlungen bei Schwangerschaft und Mutterschaft zu 100 % und im Krankheitsfall in Höhe von bis zu 80 % des fortzuzahlenden Arbeitsentgelts erstatten lassen.

Mini-Job:  Mehrere Beschäftigungsverhältnisse bei Minijobbern

Nach einem Beschluss des Hessischen Landessozialgerichts schützt die Unkenntnis über mehrere Minijobs ihrer Beschäftigten Arbeitgeber nicht vor nachträglichen Zahlungen an die Sozialversicherung. Hierzu ist jedoch klarzustellen, dass sich der Beschluss auf die Rechtslage vor dem 1.4.2003 bezieht und nicht für heutige Minijobs gilt. Die ab dem 1.4.2003 gültige Rechtslage sieht Folgendes vor:

Sofern ein Sozialversicherungsträger im Nachhinein (z. B. durch Datenabgleich bei der Minijob-Zentrale oder bei der Datenstelle der Träger der Rentenversicherung oder im Rahmen einer Betriebsprüfung) feststellt, dass mehrere kurzfristige Beschäftigungen oder mehrere geringfügig entlohnte Beschäftigungen oder - abgesehen von einer geringfügig entlohnten Beschäftigung - eine geringfügig entlohnte Beschäftigung mit einer nicht geringfügigen versicherungspflichtigen Beschäftigung zusammenzurechnen sind und damit Versicherungspflicht gegeben ist, tritt die Versicherungspflicht mit der Bekanntgabe dieser Feststellung durch die Einzugsstelle oder durch einen Rentenversicherungsträger ein und gilt damit nur für die Zukunft. Für die zurückliegende Zeit bleibt die Beschäftigung versicherungsfrei.

Die Vorschrift gilt für alle Entscheidungen, die vom 1.4.2003 an getroffen werden, und zwar auch dann, wenn die zu beurteilende Beschäftigung bereits vor dem 1.4.2003 begonnen hat. Sie gilt nicht, wenn der Arbeitgeber vorsätzlich oder grob fahrlässig versäumt hat, den Sachverhalt für die versicherungsrechtliche Beurteilung aufzuklären.

So ist es ratsam, dass der Arbeitgeber bei Beginn einer Beschäftigung auch schriftlich abfragt, ob der Arbeitnehmer bereits bei anderen Arbeitgebern geringfügig oder versicherungspflichtig beschäftigt ist, damit er die versicherungsrechtliche Beurteilung der Beschäftigung richtig durchführen kann. Um dieses später nachweisen zu können, empfiehlt es sich einen "Personalfragebogen für geringfügig Beschäftigte" ausfüllen zu lassen. Dieser Fragebogen hilft auch bei anderen Fragestellungen, im Zusammenhang mit geringfügiger Beschäftigung den Status zu sichern.

Den Personalfragebogen finden Sie im Internet unter www.minijob-zentrale.de und dort im Down-load-Center (Downloads für Arbeitgeber - Formulare).

"Mini-One-Stop-Shop" - Neuregelung der Umsatzsteuer auf elektronische Dienstleistungen ab 1.1.2015

Kauft ein Kunde in Deutschland bei einem Händler im europäischen Ausland beispielsweise ein E-Book, fällt künftig die Umsatzsteuer in Deutschland an und nicht mehr im Heimatstaat des Anbieters. Denn innerhalb der Europäischen Union unterliegen ab dem 1.1.2015 Telekommunikations-, Rundfunk-, Fernseh- und auf elektronischem Weg erbrachte Dienstleistungen an private Kunden im Wohnsitzstaat des Kunden der Umsatzsteuer.

Damit Unternehmen ihren Melde- und Erklärungspflichten nicht in allen Mitgliedsstaaten der Europäischen Union einzeln nachkommen müssen, wird die Verfahrenserleichterung des "Mini-One-Stop-Shop" eingeführt.

Deutsche Unternehmen können dafür seit dem 1.10.2014 beim Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) die Teilnahme an der Verfahrenserleichterung "Mini-One-Stop-Shop" für die Umsatzsteuer auf elektronische Dienstleistungen beantragen. Die Antragstellung ist im Online-Portal des BZSt unter https://www.elsteronline.de/bportal/bop/Oeffentlich.tax möglich.

Registrierte Unternehmen können über das BZSt Online-Portal Umsatzsteuererklärungen übermitteln (Besteuerungszeitraum ist das Kalendervierteljahr) und berichtigen, ihre Registrierungsdaten ändern sowie sich vom Verfahren abmelden. Sie können damit die in den übrigen Mitgliedsstaaten der Europäischen Union ausgeführten Umsätze, die unter die Neuregelung fallen, zentral beim BZSt erklären und die Steuer insgesamt entrichten.

Minijobber:  Haushaltshilfe - Beschäftigung im privaten und geschäftlichen Bereich des Arbeitgebers

Die Regelung, dass grundsätzlich alle von einem Beschäftigten bei demselben Arbeitgeber ausgeübten geringfügigen Beschäftigungen als einheitliche Beschäftigung anzusehen sind, findet auch im Rahmen einer geringfügigen Beschäftigung im Haushalt Anwendung.

In einem vom Landessozialgericht (LSG) Baden-Württemberg entschiedenen Fall beschäftigte ein Rechtsanwalt für die Reinigung seiner Kanzlei als auch seiner Privaträume ein und dieselbe Reinigungskraft. Die Richter des LSG entschieden, dass hier eine einheitliche Beschäftigung vorliegt. Dies hat zur Folge, dass die Teilnahme am Haushaltscheckverfahren für die Tätigkeiten in den Privaträumen ausscheidet.

Minijobber:  Neue Regelungen durch die Flexi-Rente

Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 25.11.2016 grünes Licht für die sog. Flexi-Rente gegeben. Dadurch können Arbeitnehmer vom kommenden Jahr an flexibler in die Rente einsteigen, kürzer treten oder länger arbeiten. Das Gesetz schafft eine neue Teilrente und ermöglicht sie mit Teilzeitarbeit zu kombinieren.

Teilzeit ohne Einbußen: Steuerpflichtige, die mit 63 Jahren in Teilrente gehen, dürfen künftig mehr hinzuverdienen. Bislang drohten drastische Kürzungen von bis zu 2/3, wenn der Hinzuverdienst mehr als 450 € im Monat betrug. Ab Juli 2017 können Rentnerinnen und Rentner 6.300 € jährlich anrechnungsfrei hinzuverdienen. Darüber liegende Verdienste werden zu 40 % auf die Rente angerechnet.

Rentner als Minijobber: Minijobber, die bis 450 € im Monat verdienen, sind grundsätzlich rentenversicherungspflichtig. Altersvollrentner sind davon ausgenommen und rentenversicherungsfrei. Das ändert sich ab 1.1.2017 mit dem Gesetz zur Flexi-Rente. Künftig sind Altersvollrentner, die einer Beschäftigung nachgehen, nur noch nach Erreichen der Regelaltersgrenze rentenversicherungsfrei.

Weiterarbeit soll sich lohnen: Auch das Arbeiten über das normale Rentenalter hinaus soll sich mehr lohnen. Wer eine vorgezogene Vollrente bezieht und trotzdem weiterarbeitet, erhöht durch die anhaltende Beitragszahlung künftig seinen Rentenanspruch.

Bessere Absicherung des vorzeitigen Renteneintritts: Versicherte sollen früher und flexibler zusätzliche Beiträge in die Rentenkasse einzahlen können, um Rentenabschläge auszugleichen und einen vorzeitigen Renteneintritt besser abzusichern.

Attraktivität für Unternehmer erhöht: Der bisher anfallende gesonderte Arbeitgeberbeitrag zur Arbeitslosenversicherung für Beschäftigte, die die Regelaltersgrenze erreicht haben und somit versicherungsfrei sind, entfällt für 5 Jahre. Darüber hinaus entfällt bei einer Weiterbildungsförderung in Betrieben mit weniger als 10 Beschäftigten das Erfordernis einer Kofinanzierung der Weiterbildungskosten durch den Arbeitgeber, um den Anreiz für die berufliche Weiterbildung in Kleinstunternehmen zu erhöhen.

Stärkung des Ehrenamtes: In einer Entschließung fordert der Bundesrat, Aufwandsentschädigungen für ehrenamtliche Tätigkeiten grundsätzlich nicht als Einkommen anzurechnen. Ansonsten käme es zu einer unzumutbaren Kürzung von vorzeitigen Alters- und Erwerbsminderungsrenten. Zurzeit sorgt noch eine Übergangsregelung dafür, dass Aufwandsentschädigungen noch bis zum 30.9.2017 nicht als Hinzuverdienst erfasst werden, es sei denn, es liegt eine Zahlung für einen konkreten Verdienstausfall vor.

Maschinenlärmschutzverordnung:  Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung

Nachdem der Bundesrat der Verordnung zur Einführung der Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung zugestimmt hat, ist diese zum 6.9.2002 in Kraft getreten.

Nach dieser Verordnung dürfen bestimmte Geräte und Maschinen, wie z. B. tragbare Motorkettensägen, Betonmischer, Freischneider, Bohrgeräte usw., an Sonn- und Feiertagen ganztägig sowie an Werktagen in der Nachtzeit von 20.00 Uhr bis 7.00 Uhr nicht betrieben werden.

Zusätzlich dürfen z. B. Freischneider, Grastrimmer/Graskantenschneider, Laubbläser, Laubsammler in der Zeit von 7.00 - 9.00 Uhr, von 13.00 - 15.00 Uhr und von 17.00 - 20.00 Uhr nicht betrieben werden. Eine Ausnahme besteht dann, wenn diese Geräte das gemeinschaftliche Umweltzeichen besitzen.

Ferner sieht die Verordnung vor, dass die Hersteller eine Vielzahl von im Freien betriebenen Maschinen und Geräten zukünftig mit einer Kennzeichnung versehen müssen, auf der die garantiert nicht überschrittene Geräuschemission anzugeben ist.

Minijobber:  Steuern sparen mit dem "Haushaltsscheckverfahren"

Der Gesetzgeber fördert Privathaushalte, die haushaltsnahe Dienstleistungen von Minijobbern verrichten lassen, auf besondere Art und Weise.

Das Finanzamt erkennt 20 % der gesamten Aufwendungen, maximal jedoch 510 €, als Minderungsbetrag bei der Steuerschuld an. Anders als bei Werbungskosten oder Sonderausgaben, deren Anerkennung lediglich das steuerpflichtige Einkommen vermindert, erhöht der Absetzungsbetrag für Minijobs in Privathaushalten die Einkommensteuererstattung unmittelbar. Die von den Privathaushalten an die Minijob-Zentrale abzuführenden Abgaben betragen maximal 14,44 %. Durch die Absetzbarkeit von 20 % der Arbeitgeberaufwendungen für den Minijobber kann sich bei der Steuererklärung hier ein echtes Plus ergeben.

Beispiel: Zum 1.2.2014 stellt ein Ehepaar eine Haushaltshilfe z. B. eine Putzfrau ein. Die Haushaltshilfe ist gesetzlich krankenversichert und unterliegt im Minijob nicht der Rentenversicherungspflicht. Das Ehepaar zahlt der Haushaltshilfe eine Vergütung von 150 € im Monat. Es verfügt über Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit. Die Steuerschuld des Ehepaares für das Jahr 2014 beträgt 8.500 €.

An die Minijob-Zentrale zu zahlen: 11 Monate x 150 € = 1.650 € x 14,44 % = 238,26 € Absetzungsbetrag: 1.650 € (Bruttolohn) + 238,26 € (Abgaben) = 1.888,26 € x 20 % = 377,65 €

Durch die Berücksichtigung des Absetzungsbetrags vermindert sich die Einkommensteuerschuld nachträglich um 377,65 Euro auf 8.122,35 Euro. Die Steuerersparnis übersteigt den Betrag, den das Ehepaar für die Haushaltshilfe an die Minijob-Zentrale abzuführen hat, um 139,39 Euro (377,65 Euro abzüglich 238,26 Euro).

Die Unfallversicherung für Minijobber in Privathaushalten

Ab dem Jahr 2006 wird die Unfallversicherung in das Haushaltsscheckverfahren integriert.
Die Minijob-Zentrale übernimmt bei Minijobs im Privathaushalt auch die Anmeldung zur gesetzlichen Unfallversicherung und zieht die Beiträge zusammen mit den anderen Abgaben ein.
Der Beitrag für die Unfallversicherung beträgt ab Januar 2006 einheitlich 1,6 %. Er wird zusammen mit den anderen Abgaben zweimal jährlich jeweils zum 15. Januar und zum 15. Juli für das vorangegangene Halbjahr im Lastschriftverfahren eingezogen. Die erste Beitragszahlung wird also zum 15. Juli 2006 fällig.

Die neue Regelung gilt für alle geringfügig Beschäftigten im Privathaushalt mit einem monatlichen Entgelt bis 400 Euro. Die An- und Abmeldung erfolgt mit nur einem Vordruck, dem so genannten Haushaltsscheck.

Haushaltshilfen mit einem monatlichen Arbeitsentgelt über 400 Euro müssen wie bisher direkt beim zuständigen Unfallversicherungsträger gemeldet werden. Für Minijobber im Privathaushalt zahlen Sie als Arbeitgeber grundsätzlich jeweils 5 % für die Kranken- und Rentenversicherung, eine Pauschsteuer von 2 % sowie 0,1 % Umlagen zur Lohnfortzahlungsversicherung. Mit der Unfallversicherung fallen also 13,7 % an Abgaben an.

Anmerkung:
10 % der Gesamtkosten, höchstens jedoch 510 Euro, können jährlich direkt von der Steuerschuld abgezogen werden.

Recht auf Urlaub für Minijobber

Arbeitnehmer, die einen Minijob ausüben, gelten nach dem Teilzeit- und Befristungsgesetz als Teilzeitbeschäftigte und haben damit wie jeder Arbeitnehmer Anspruch auf bezahlten Erholungsurlaub. Bei einer 6-Tage-Woche beträgt der gesetzliche Urlaubsanspruch mindestens 4 Wochen bzw. 24 Werktage im Jahr, die tatsächliche Anzahl der Urlaubstage muss jedoch auf die zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer vereinbarten wöchentlichen Werktage umgerechnet werden.

Berechnung des Urlaubsanspruchs: Individuelle Arbeitstage pro Woche x 24 : 6 = Urlaubstage. Da Minijobber wegen des Grundsatzes der Gleichbehandlung nicht ohne sachlichen Grund benachteiligt werden dürfen, kann der Urlaubsanspruch höher ausfallen, wenn der Arbeitgeber ihren vollzeitbeschäftigten Kollegen einen längeren Jahresurlaub gewährt.

Beispiel: Einem Arbeitnehmer, der 5 Tage die Woche arbeitet, stehen 20 Urlaubstage (5 × 24 : 6) im Jahr zu, auch wenn er insgesamt nur 10 Stunden die Woche arbeitet. Leistet er diese 10 Stunden dagegen an 2 Werktagen in der Woche ab, stehen ihm nur 8 Urlaubstage zur Verfügung (2 × 24 : 6).

Lohnt sich die Rentenversicherungspflicht für Minijobber?

Minijobber, deren Arbeitsverhältnis bis zum 31.12.2012 begründet wurde, sind von der Rentenversicherungspflicht befreit, hatten aber die Möglichkeit zur Versicherungspflicht zu optieren.

Ab dem 1.1.2013 wurde für Minijobber die Versicherungspflicht in der Rentenversicherung (RV) als Regelfall eingeführt. Sie haben demnach den pauschalen RV-Beitrag des Arbeitgebers von 15 % bis zum allgemeinen Beitragssatz der gesetzlichen RV von 18,9 % im Jahr 2013 zu ergänzen.

Beispiel: Bei einem monatlichen Arbeitsentgelt von 450 € beträgt der RV-Beitrag (450 € x 18,9 % =) 85,05 €. Der Arbeitgeber übernimmt (450 x 15 % =) 67,50 €, der Arbeitnehmer trägt demnach 17,55 €.

Bitte beachten Sie jedoch, dass die monatliche Mindestbeitragsbemessungsgrenze in der RV ab dem 1.1.2013 175 € beträgt und der Eigenanteil in späteren Jahren sich so verändert wie der Beitragssatz.

Bei einem monatlichen Arbeitsentgelt von 150 € beträgt der RV-Mindestbeitrag (175 € x 18,9 % =) 33,08 €. Entsprechend übernimmt der Arbeitgeber (150 x 15 % =) 22,50 €. Der Arbeitnehmer trägt demnach die Differenz zum Mindestbeitrag in Höhe von 10,58 €.

Durch die RV-Pflicht ergeben sich für Minijobber aber folgende Vorteile:
  • Die Beschäftigungszeit wird in vollem Umfang auf die erforderliche Mindestversicherungszeit (Wartezeit) für alle Leistungen der Rentenversicherung angerechnet.
  • Durch die Berücksichtigung als vollwertige Pflichtbeitragszeit kann der Anspruch auf Leistungen der Rentenversicherung (Rehabilitationsleistungen, Renten wegen Erwerbsminderung) erfüllt oder aufrechterhalten werden. Das Entgelt wird in voller Höhe für die Rentenberechnung berücksichtigt. Bei einer Befreiung des Arbeitnehmers von der Rentenversicherungspflicht zählen die Beschäftigungszeiten nur anteilig für die Wartezeiten. Die Rente errechnet sich dann nur aus dem Arbeitgeberanteil.
  • Durch die Aufstockung kann sich im Einzelfall ein früherer Rentenbeginn ergeben.
  • Der Minijobber erfüllt durch die Aufstockung die Zugangsvoraussetzungen für eine private Altersvorsorge mit staatlicher Förderung (Riester-Förderung) für sich und gegebenenfalls sogar für den Ehepartner. Die Zahlung eines jährlichen Eigenbeitrags von 60 € kann bei Minijobbern schon ausreichen, um die volle Zulage zu erhalten. Die Grundzulage beträgt 154 € und für Kinder 185 € pro Jahr. Für Kinder, die ab dem 1.1.2008 geboren wurden, werden 300 € pro Jahr gewährt.
Das Gesetz räumt grundsätzlich die Möglichkeit ein, sich - auch später noch - von der RV-Pflicht befreien zu lassen. Die Befreiung wirkt aber erst nach Ablauf des Kalendermonats, in dem die Meldung bei der Minijobzentrale eingegangen ist.

Überschreiten der 450-€-Arbeitsentgeltgrenze bei Minijobbern

Grundsätzlich dürfen Minijobber höchstens 450 € im Monat bzw. 5.400 € im Jahr verdienen. Wird dieser Betrag überschritten, so tritt Versicherungspflicht ein.

Ein "gelegentliches und nicht vorhersehbares Überschreiten" der monatlichen Entgeltgrenze von 450 € führt nicht in jedem Fall zur Versicherungspflicht. Als gelegentlich galt dabei bis 31.12.2014 ein Zeitraum von bis zu 2 Monaten innerhalb eines Zeitjahres. Ab dem 1.1.2015 ist als gelegentlich ein Zeitraum von bis zu 3 Monaten innerhalb eines Zeitjahres anzusehen. Diese Regelung ist bis zum 31.12.2018 begrenzt. Ab dem 1.1.2019 gilt wieder ein Zeitraum von bis zu 2 Monaten als gelegentlich.

Bitte beachten Sie! Man muss davon ausgehen, dass diese Ausnahmeregelung streng ausgelegt wird und nur für die Fälle gilt, in denen die monatliche Verdienstgrenze von 450 € infolge "unvorhersehbarer Umstände" überschritten wird. "Unvorhersehbar" ist z. B. ein erhöhter Arbeitseinsatz wegen des krankheitsbedingten Ausfalls eines Mitarbeiters. Die Zahlung eines (tarif)vertraglich geregelten jährlichen Weihnachts- oder Urlaubsgeldes beispielsweise ist vorhersehbar und muss bereits bei Ermittlung des regelmäßigen Arbeitsentgelts berücksichtigt werden.

Beitragsaufstockung zur Rentenversicherung bei Minijobbern

Geringfügig Beschäftigte haben die Möglichkeit, durch die Zahlung relativ geringer Aufstockungsbeiträge vollwertige Pflichtbeitragszeiten in der Rentenversicherung zu erwerben. Stocken Beschäftigte ihre Beiträge auf, ergeben sich für sie viele Vorteile:
  • Die Beschäftigungszeit wird in vollem Umfang auf die erforderliche Mindestversicherungszeit (Wartezeit) für alle Leistungen der Rentenversicherung angerechnet.

  • Durch die Berücksichtigung als vollwertige Pflichtbeitragszeit kann der Anspruch auf Leistungen der Rentenversicherung (Rehabilitationsleistungen, Renten wegen Erwerbsminderung) erfüllt oder aufrecht erhalten werden.

  • Durch die Aufstockung kann sich im Einzelfall ein früherer Rentenbeginn ergeben.

  • Der Minijobber erfüllt durch die Aufstockung die Zugangsvoraussetzungen für eine private Altersvorsorge mit staatlicher Förderung (Riester-Förderung) für sich und gegebenenfalls sogar für den Ehepartner.
Der Minijobber muss lediglich schriftlich bei seinem Arbeitgeber auf die Versicherungsfreiheit in der Rentenversicherung verzichten. Er erklärt sich damit bereit, den Pauschalbeitrag des Arbeitgebers zur Rentenversicherung in Höhe von 15 % (bzw. von 5 % bei Minijobs in Privathaushalten) auf den vollen Rentenversicherungsbeitrag von derzeit 19,9 % aufzustocken.

Anmerkung: Arbeitgeber sollten ihre Arbeitnehmer auf jeden Fall über die Möglichkeit der Zahlung von Aufstockungsbeiträgen und damit dem Erwerb vollwertiger Pflichtbeitragszeiten in der Rentenversicherung hinweisen und diesen Hinweis auch zur Personalakte nehmen!

Individueller Lohnsteuerabzug oder Pauschalierung der Lohnsteuer mit 2 % bei Minijobbern?

Bei der Wahl zwischen der Individualversteuerung und der Abführung der Pauschsteuer kommt es beim 450-€-Minijob auf den Einzelfall an. Damit bei der Steuererklärung im folgenden Jahr nichts schiefläuft, sollten sich Arbeitgeber und Minijobber frühzeitig über die Vorzüge der jeweiligen Besteuerungsform Gedanken machen. Dem Arbeitgeber steht es grundsätzlich frei, sich anstelle der individuellen Besteuerung für die Abführung der einheitlichen Pauschsteuer von 2 % zu entscheiden.

In den Fällen, bei denen Arbeitgeber die Pauschsteuer vom Lohn des Minijobbers einbehalten, kann es für den Beschäftigten günstiger sein, die Vergütung aus dem 450-€-Minijob nach den individuellen Lohnsteuermerkmalen (Steuerklassen) zu versteuern. Bei einem Arbeitnehmer mit der Steuerklasse I, II, III oder IV fällt keine individuelle Einkommensteuer an, wenn daneben keine anderen steuerpflichtigen Einkünfte vorhanden sind. Die Besteuerung nach der jeweiligen Steuerklasse kann in diesem Fall für den Arbeitgeber bzw. Arbeitnehmer günstiger sein als die 2%ige Pauschsteueroption. Dies trifft jedoch in der Praxis in nur wenigen Fällen zu!

Bevor man sich für die Individualversteuerung nach der jeweiligen Steuerklasse entscheidet, sollte man jedoch abwägen, ob dies die für den Arbeitnehmer günstigere Alternative darstellt. Sie kann sich im Nachhinein bei Abgabe der Steuererklärung als nachteilig herausstellen. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn zu den Einkünften aus dem Minijob weitere steuerpflichtige Einkünfte - z. B. aus Kapitalvermögen, Vermietung und Verpachtung oder Renten - hinzukommen. Bei Ehepaaren besteht die Gefahr, dass der auf Grund der Steuerklassenwahl zunächst ohne Steuerabzug ausgezahlte Lohn aus dem Minijob eines Ehepartners nach Abgabe der Steuererklärung durch die Zusammenveranlagung im Nachgang höhere Steuer als die Pauschsteuer auslöst.

Minijobgrenze - mit Übergangsregelungen - auf 450 € angehoben

Neue Minijobs: Minijobber können ab dem 1.1.2013 mehr verdienen. Dafür wird die Geringfügigkeitsgrenze von 400 € auf 450 € angehoben.

Begleitend wird für Neubeschäftigungen ab dem 1.1.2013 eine grundsätzliche Rentenversicherungspflicht eingeführt, die der sozialen Absicherung von Minijobbern dienen soll. Minijobber haben demnach den pauschalen Rentenversicherungsbeitrag des Arbeitgebers von 15 % bis zum allgemeinen Beitragssatz der gesetzlichen Rentenversicherung von im Jahr 2013 voraussichtlich 18,9 % (zzt. 19,6 %) zu ergänzen. Ist dies nicht gewünscht, kann sich der geringfügig Beschäftigte von der Rentenversicherungspflicht befreien lassen.

Bestehende Minijobs: Bei bestehenden Arbeitsverhältnissen - Beginn vor dem 1.1.2013 - ändert sich nichts. Bei Entgelterhöhungen über 400 € für bestehende Minijobs kommt die Neuregelung zum Tragen, bei der automatisch Rentenversicherungspflicht eintritt, mit der Möglichkeit sich davon befreien zu können.
Jobs zwischen 400 € und 450 €: Arbeitnehmer, die am 31.12.2012 bereits in einer bestehenden Beschäftigung kranken-, pflege- und arbeitslosenversicherungspflichtig sind und ein monatliches Arbeitsentgelt zwischen 401 und 450 € erzielen, bleiben in dieser Beschäftigung längstens bis zum 31.12.2014 versicherungspflichtig zu diesen Versicherungszweigen; es sei denn, das Arbeitsentgelt fällt unter 400 €. Arbeitnehmer können allerdings die Übergangsregelung abwählen und sich von der Versicherungspflicht befreien lassen.

Wird ein Befreiungsantrag bis zum 1.4.2013 bei der Krankenkasse gestellt, wirkt dieser rückwirkend zum 1.1.2013. Der Befreiungsantrag für die Arbeitslosenversicherung muss bei der Bundesagentur für Arbeit beantragt werden. Ein später gestellter Befreiungsantrag soll mit Beginn des auf den Antragsmonat folgenden Kalendermonats wirken.

Gleitzonenregelung: Auch die Grenzen für Gleitzonenbeschäftigte von 400 € bis 800 € werden auf 451 € bis 850 € angepasst. Besondere Übergangsfristen wurden geschaffen für vor dem 1.1.2013 bestehende Beschäftigungsverhältnisse mit Entgelten zwischen 401 € und 450 € bzw. mit Entgelten zwischen 801 € und 850 €.

Auswirkungen durch Änderung des Vierten Buches Sozialgesetzbuch bei den Minijobs

Nach gesetzlicher Regelung sind mehrere geringfügig entlohnte Beschäftigungen (sog. Minijobs), mehrere kurzfristige Beschäftigungen sowie Minijobs - mit Ausnahme eines Minijobs - und nicht geringfügige versicherungspflichtige Beschäftigungen zusammenzurechnen.

Wird bei der Zusammenrechnung mehrerer Beschäftigungen festgestellt, dass die Voraussetzungen einer geringfügig entlohnten Beschäftigung nicht mehr vorliegen, tritt Versicherungspflicht mit dem Tag ein, an dem die Entscheidung über die Versicherungspflicht bekannt gegeben wird. Hieraus ergeben sich vier zu beachtende Grundsätze:
  • Geringfügige Beschäftigungen der gleichen Art sind zusammenzurechnen.
  • Sobald eine versicherungspflichtige Hauptbeschäftigung vorliegt, bleibt die erste daneben ausgeübte geringfügig entlohnte Beschäftigung stets versicherungsfrei.
  • Kurzfristige Beschäftigungen können neben einer geringfügig entlohnten oder einer mehr als geringfügigen Beschäftigung versicherungsfrei ausgeübt werden.
  • Aufgedeckte Mehrfachbeschäftigungen werden zukunftsorientiert umgestellt, sofern nicht Vorsatz bzw. grobe Fahrlässigkeit seitens des Arbeitgebers vorliegt.

Versäumt es also der Arbeitgeber vorsätzlich oder grob fahrlässig, den Sachverhalt für die versicherungsrechtliche Beurteilung der Beschäftigung aufzuklären, so tritt die Versicherungspflicht rückwirkend ein.

Bisheriges Verfahren: Seit August 2009 verschickte die Minijob-Zentrale anstelle von Bescheiden nur "wichtige Mitteilungen", wenn sich bei der Zusammenrechnung von einzelnen Beschäftigungen herausstellte, dass kein Minijob vorliegt.

Gesetzesänderung: Durch eine Änderung im Sozialgesetzbuch wird klargestellt, dass die Befugnis, einen feststellenden Verwaltungsakt zu erlassen, bei der Minijob-Zentrale liegt, auch wenn das Überschreiten der Arbeitsentgeltgrenzen zum Entfallen der Voraussetzungen einer geringfügigen Beschäftigung führt.

Auswirkung: Die Minijob-Zentrale erlässt daher ab sofort wieder "Feststellungsbescheide", in denen sie Arbeitgebern den Tag des Beginns der versicherungspflichtigen Beschäftigung bei der zuständigen Krankenkasse mitteilt und sie auffordert, die Abmeldung der versicherungsfreien geringfügigen Beschäftigung bei der Minijob-Zentrale mit dem Vortag vorzunehmen. Sollten Sie solche Bescheide erhalten, sind diese zu prüfen und ggf. anzufechten.

Zusammentreffen mehrerer Minijobs

Hat ein Arbeitnehmer zwei oder mehrere Minijobs, müssen diese grundsätzlich zusammengefasst werden, sodass in den meisten Fällen Sozialversicherungspflicht entsteht. Damit der Arbeitgeber das Beschäftigungsverhältnis richtig einordnen kann, hat er bei der Einstellung zu erfragen, ob noch weitere geringfügige Beschäftigungsverhältnisse bestehen. Damit der Arbeitgeber ggf. nicht in Beweisnot gerät, ist es ratsam, bei Beginn einer Beschäftigung dieses schriftlich abzufragen, ob der Arbeitnehmer bereits bei anderen Arbeitgebern geringfügig oder versicherungspflichtig beschäftigt ist. Um das später nachweisen zu können, empfiehlt es sich einen "Personalfragebogen für geringfügig Beschäftigte" ausfüllen zu lassen.

Es stellt sich jedoch die Frage, inwieweit sich der Arbeitgeber nach weiteren Beschäftigungen erkundigen muss, die der Arbeitnehmer während des Arbeitsverhältnisses zusätzlich aufnimmt. Die Geringfügigkeits-Richtlinien sehen vor, dass sich Arbeitgeber ständig bei ihren geringfügig Beschäftigten erkundigen müssen, ob weitere Beschäftigungen aufgenommen wurden. Stellt sich heraus, dass die 450-Euro-Grenze überschritten wurde, und der Arbeitgeber die o. g. Erkundigungspflicht "vorsätzlich oder grob fahrlässig" verletzt hat, müssen rückwirkend auf den Zeitpunkt der Überschreitung der Grenze Beiträge entrichtet werden.

Kindergeld: Masterstudium als Teil der Erstausbildung

Ein Masterstudium ist dann Teil einer einheitlichen Erstausbildung, wenn es zeitlich und inhaltlich auf den vorangegangenen Bachelorstudiengang abgestimmt ist (sog. konsekutives Masterstudium). Damit besteht auch nach Abschluss eines Bachelorstudienganges ein Anspruch auf Kindergeld. Das hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 3.9.2015 entschieden.

Nach der ab 2012 geltenden Regelung des Einkommensteuergesetzes ist Kindergeld auch weiterhin für ein in Ausbildung befindliches Kind zu gewähren, solange das Kind nicht das 25. Lebensjahr vollendet hat. Es kommt dabei grundsätzlich nicht darauf an, ob es sich um eine Erst-, Zweit- oder Drittausbildung handelt. Der Kindergeldanspruch entfällt jedoch, wenn das Kind nach seiner Erstausbildung neben einer weiteren Ausbildung regelmäßig mehr als 20 Stunden pro Woche arbeitet.

Der BFH legt nunmehr fest, dass das im Anschluss an das Bachelorstudium durchgeführte Masterstudium nicht als weitere, sondern noch als Teil einer einheitlichen Erstausbildung zu werten ist. Er stellte insoweit darauf ab, dass Bachelor- und Masterstudium in einem engen sachlichen und zeitlichen Zusammenhang durchgeführt wurden (sog. konsekutives Masterstudium) und sich daher als Teile einer einheitlichen Erstausbildung darstellten. Ist die Erstausbildung mit der Erlangung des Bachelor-Abschlusses noch nicht beendet, kommt es nach Auffassung des BFH nicht darauf an, dass das Kind bis zur Erlangung des Masterabschlusses mehr als 20 Stunden pro Woche arbeitet.

Mitbestimmung des Betriebsrats beim Facebook-Auftritt des Arbeitgebers

In einem vom Bundesarbeitsgericht (BAG) am 13.12.2016 entschiedenen Fall ging es um ein Unternehmen, das Blutspendedienste betreibt. Bei den Blutspendeterminen sind ein oder mehrere Ärzte sowie bis zu 7 weitere Beschäftigte tätig. Sie tragen Namensschilder. Im April 2013 richtete das Unternehmen bei Facebook eine Seite für konzernweites Marketing ein. Bei Facebook registrierte Nutzer können dort Besucher-Beiträge (Postings) einstellen.

Nachdem sich Nutzer darin zum Verhalten von Arbeitnehmern geäußert hatten, machte der Konzernbetriebsrat geltend, die Einrichtung und der Betrieb der Facebook-Seite seien mitbestimmungspflichtig. Der Arbeitgeber könne mit von Facebook bereitgestellten Auswertungsmöglichkeiten die Beschäftigten überwachen. Unabhängig davon könnten sich Nutzer durch Postings zum Verhalten oder der Leistung von Arbeitnehmern öffentlich äußern. Das erzeuge einen erheblichen Überwachungsdruck.

Das BAG entschied dazu, dass diese Ausgestaltung einer Funktion, nach der es der Arbeitgeber auf seiner Facebook-Seite ermöglicht, für andere Facebook-Nutzer die Veröffentlichung von Postings, die sich nach ihrem Inhalt auf das Verhalten oder die Leistung einzelner Beschäftigter beziehen, der Mitbestimmung des Betriebsrats unterliegt.

Miteigentümer:  Keine Inanspruchnahme des schädigenden Miteigentümers

In einem Fall aus der Praxis hatten die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) zu folgendem Sachverhalt zu entscheiden. Beide streitenden Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die für das Anwesen eine Gebäudeversicherung abgeschlossen hatte. Bei Eigentümer A lief Wasser aus der Waschmaschine, welches in die Wohnung des Eigentümers B eindrang. Nun stellte sich die Frage, ob der Eigentümer A den Schaden ersetzen muss oder ob hier die von der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossene Gebäudeversicherung eintritt.

"Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht eine schuldrechtliche Sonderverbindung, aus der Treue- und Rücksichtnahmepflichten im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches entspringen können.

Ein geschädigter Miteigentümer ist verpflichtet, nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn der geltend gemachte Schaden Bestandteil des versicherten Interesses ist, der Gebäudeversicherer nicht Regress nehmen könnte und nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme des Schädigers durch den Geschädigten rechtfertigen", entschieden die Richter.

Bereits mit seinem Urteil vom 3.11.2004 hatte sich der BGH dafür ausgesprochen, dass die Verpflichtung zum Verzicht auf die Inanspruchnahme des Schädigers unter denselben Voraussetzungen für das Verhältnis Vermieter und schädigenden Mieter zutrifft.

Lastschriftklausel in formularmäßigen Mitgliedsverträgen

In vielen Mitgliedsverträgen z. B. von Sportstudios, ist geregelt, dass die regelmäßig fällig werdenden Beiträge per Bankeinzug beglichen werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die formularmäßige Verpflichtung eines Verbrauchers zur Erteilung einer Einzugsermächtigung grundsätzlich zulässig. So kann von einer unangemessenen Benachteiligung der Vertragspartner des Verwenders nicht ausgegangen werden, wenn es sich um geringfügige Beträge handelt oder wenn es um größere Beträge geht, die regelmäßig in gleich bleibender, von vornherein feststehender Höhe eingezogen werden.

So bietet das Einzugsermächtigungsverfahren für den Verwender und Zahlungsempfänger erhebliche Rationalisierungseffekte. Für den Verbraucher ist diese Form der bargeldlosen Zahlung ebenfalls von Vorteil, weil er von der Überwachung der Fälligkeitstermine entbunden ist und darüber hinaus der Belastung seines Kontos durch Widerruf entgegentreten kann.

Demgegenüber benachteiligt das Abbuchungsverfahren (Abbuchungsauftragsverfahren) den Kunden regelmäßig unangemessen. Denn bei dieser zweiten Art des Lastschriftverfahrens erteilt er seiner Bank (der Zahlstelle) im Voraus einen Auftrag im Sinne einer (General-)Weisung, Lastschriften des darin bezeichneten Gläubigers einzulösen.

Die Bank belastet dementsprechend das Konto mit der Zustimmung des Kontoinhabers. Darum kann er nach Einlösung der Lastschrift die Kontobelastung nicht mehr rückgängig machen. Somit bringt das Abbuchungsverfahren für den Bezogenen ganz erhebliche Gefahren mit sich. In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann eine solche Vereinbarung daher grundsätzlich nicht wirksam getroffen werden.

Entlassung eines ausziehenden Mitmieters aus einem Mietvertrag

Haben mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so wird diesem ein Anspruch gegen den anderen Mieter eingeräumt, an der gemeinsamen Kündigung mitzuwirken, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegenstehen. Dem Mieter, der die Wohnung nicht kündigen, sondern allein weiter nutzen will, bleibt es aber unbenommen, dieses mit dem Vermieter zu vereinbaren.

Daraus folgt, dass der Mieter, der die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters allein weiter nutzt und deshalb an einer Kündigung nicht mitwirkt, gegenüber seinen beiden Vertragspartnern – dem ausziehenden Mieter und dem Vermieter – nach Treu und Glauben verpflichtet ist, an einer der tatsächlichen Nutzung entsprechenden Vertragsänderung mitzuwirken und dadurch der Entlassung des ausziehenden Mieters aus dem Mietverhältnis zuzustimmen.

Gegen Treu und Glauben verstößt der Mieter, der einerseits das Mietverhältnis nicht gemeinsam mit dem ausziehenden Mieter kündigt, sondern die Wohnung weiter nutzt, und der andererseits seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters verweigert, ohne dass dies durch schutzwürdige Interessen gerechtfertigt wäre.

Der in dieser Weise widersprüchlich handelnde Mieter muss sich gegenüber seinen Vertragspartnern so behandeln lassen, als habe er seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters und zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm allein erteilt. (BGH-Urt. v. 16.3.2005 – VIII ZR 14/04)

Mobbing - Schadensersatzanspruch

Unter Mobbing ist das systematische Anfeinden, Schikanieren und Diskriminieren von Arbeitnehmern untereinander oder durch Vorgesetzte zu verstehen.

Erforderlich sind aufeinander aufbauende oder ineinander übergreifende Verhaltensweisen, die der Anfeindung, Schikane oder Diskriminierung dienen, nach ihrer Art und ihrem Ablauf im Regelfall ein von der Rechtsordnung missbilligendes Ziel verfolgen und in ihrer Gesamtheit das allgemeine Persönlichkeitsrecht, die Ehre, den Körper oder die Gesundheit des Betroffenen verletzen. Es setzt ein systematisches Vorgehen voraus, das im Rahmen einer klaren Täter-Opfer-Konstellation zur Verletzung eines Rechtsguts des Betroffenen führt. Eine Diskriminierung des Mitarbeiters liegt vor, wenn die Würde verletzt ist und ein von Einschüchterung, Anfeindungen, Erniedrigungen, Entwürdigungen oder Beleidigungen gekennzeichnetes Umfeld geschaffen wird. Eine einmalige Beeinträchtigung der Würde eines Beschäftigten reicht in der Regel nicht.

Voraussetzung ist, dass durch eine Mehrzahl solcher Bemerkungen oder andere Maßnahmen das vorstehend beschriebene Umfeld geschaffen wird. Danach hängt der Mobbingvorwurf grundsätzlich davon ab, dass die vorsätzlichen Pflichtverletzungen in der Gesamtschau eine Kette in Fortsetzungszusammenhang stehender einzelner Tatbeiträge bilden. Immer muss es sich um einen schwerwiegenden Angriff auf das Persönlichkeitsrecht handeln und immer hängt das Vorliegen von Mobbing von den Umständen des Einzelfalls ab.

Bei dem Ausdruck "Mobbing" handelt es sich um keinen eigenständigen Gesetzesbegriff, sondern vielmehr um einen Sammelbegriff für eine Vielzahl von im Regelfall arbeitsvertragswidrigen Verhaltensweisen, die bei isolierter Betrachtung der einzelnen Handlungen die Voraussetzungen von Anspruchs-, Gestaltungs- und Abwehrrechten nicht oder nicht in einem der Tragweite des Falles angemessenen Umfang erfüllen können.

Heutzutage ist jedoch manch ein Arbeitnehmer mit dem Vorwurf des Mobbings schnell bei der Hand und verlangt dafür entsprechenden Schadensersatz, wenn er aufgrund des Mobbings erkrankt. Nach den obigen Ausführungen rechtfertigt natürlich nicht jede flapsige Bemerkung oder die Zuweisung unbeliebter Arbeiten einen Mobbingvorwurf. Vielmehr muss es sich - wie oben ausgeführt - um Verhaltensweisen handeln, die systematisch das Ziel verfolgen, das allgemeine Persönlichkeitsrecht, die Ehre, den Körper oder die Gesundheit des Betroffenen zu verletzen.

Modernisierung:  Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen nicht immer sofort abzugsfähig

Aufwendungen, die zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, sind dann nicht als Werbungskosten sofort abziehbar, wenn es sich um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt. In diesem Fall werden sie nur im Rahmen der Abschreibung (AfA) berücksichtigt.

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für "Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen", die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten). Diese Aufwendungen erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage, sie sind als Werbungskosten nicht sofort abziehbar. Nicht zu diesen Aufwendungen gehören die Aufwendungen für Erweiterungen sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nunmehr mit drei Urteilen vom 14.6.2016 den Begriff der "Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen" für die Fälle konkretisiert, in denen in zeitlicher Nähe zur Anschaffung neben sonstigen Sanierungsmaßnahmen reine "Schönheitsreparaturen" durchgeführt werden. In den Entscheidungen bezieht er auch diese Aufwendungen in die anschaffungsnahen Herstellungskosten ein, sodass insoweit kein sofortiger Werbungskostenabzug möglich ist.

Werden also - wie in den entschiedenen Fällen - z. B. Wände eingezogen, Bäder erneuert, Fenster ausgetauscht und energetische Verbesserungsmaßnahmen sowie "Schönheitsreparaturen" durchgeführt, so werden diese Aufwendungen als sog. "anschaffungsnahen" Herstellungskosten qualifiziert, die nur im Wege der AfA über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt steuerlich geltend gemacht werden können.

Bitte beachten Sie! Nach dieser Rechtsprechung müssen nunmehr grundsätzlich sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Sanierung anfallen, zusammengerechnet werden; eine Segmentierung der Gesamtkosten ist nicht zulässig. Übersteigt die Gesamtsumme der innerhalb von 3 Jahren angefallenen Renovierungskosten sodann 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, kann der Aufwand nur nach den AfA-Regelungen abgeschrieben und nicht sofort steuerlich angesetzt werden.

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen bei vermieteten Gebäuden

Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes sind dann nicht sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar, wenn es sich um anschaffungsnahe Aufwendungen handelt. In diesem Fall sind sie nur im Rahmen der Absetzungen für Abnutzungen (bis zu 50 Jahre) zu berücksichtigen.

Als anschaffungsnahe Aufwendungen gelten solche Aufwendungen, die im zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb eines Gebäudes (in der Regel innerhalb von drei Jahren) angefallen und im Verhältnis zum Kaufpreis hoch sind, d. h. mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen.

Der Bundesfinanzhof hatte diese Verwaltungsregelung mit Urteilen vom 12.9.2001 für überholt erklärt. Der Gesetzgeber hat nunmehr mit dem Steueränderungsgesetz 2003 die ehemalige Verwaltungsregelung gesetzlich festgeschrieben.

Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich anfallen, sind davon nicht betroffen.

Modernisierungskosten für ein Badezimmer anteilig beim Arbeitszimmer absetzbar

Aufwendungen für die Modernisierung des Badezimmers gehören nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Münster (FG) vom 18.3.2015 anteilig zu den Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer, wenn sie wesentlich sind und den Wert des gesamten Wohnhauses erhöhen. Das häusliche Arbeitszimmer war im Urteilsfall Teil des Betriebsvermögens.

Nach Auffassung des FG sind die Renovierungs- bzw. Modernisierungskosten anteilig - im entschiedenen Fall zu 8 % - dem Arbeitszimmer des Steuerpflichtigen zuzurechnen. Durch die Modernisierung des Badezimmers wurde derart in die Gebäudesubstanz eingegriffen, dass der Umbau den Wert des gesamten Wohnhauses erhöht. Der anteilige Betriebsausgabenabzug ist zudem geboten, um Wertungswidersprüche zu vermeiden. Bei einer späteren Entnahme aus dem Betriebsvermögen würde ein Anteil von 8 % des Gebäudewertes als zu versteuernder Entnahmewert angesetzt.

Die vorgenommene Modernisierung des Badezimmers erhöhe dauerhaft den Gebäudewert und damit auch den Entnahmewert. Außerdem müssten Wertungswidersprüche im Vergleich mit anschaffungsnahen Herstellungskosten vermieden werden. Hätten die Steuerpflichtigen die Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der ersten 3 Jahre nach der Anschaffung des Wohnhauses durchgeführt, wären die Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten über die Gebäudeabschreibung anteilig als Aufwendungen des Arbeitszimmers zu berücksichtigen gewesen.

Anmerkung: Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage hat das FG die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen (BFH-Az VIII R 16/15).

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen trotz fehlender Ankündigung zulässig

Grundsätzlich hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.

Bei solchen Maßnahmen hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall aus der Praxis wurde einer im zweiten Obergeschoss wohnenden Mieterin mit Schreiben vom 29.9.2008 mitgeteilt, dass sich die Grundmiete von ca. 338 € um ca. 120 € wegen dem Einbau eines Fahrstuhls erhöht. Der Vermieter hatte die Modernisierungsmaßnahme zunächst mit Schreiben vom 9.9.2007 angekündigt. Auf den Widerspruch des Mieters zog der Vermieter seine Modernisierungsankündigung im Februar 2008 zurück, ließ aber dennoch den Fahrstuhl einbauen. Die Mieterin zahlte die Mieterhöhung in der Folgezeit nicht.

Die BGH-Richter hatten nun zu entscheiden, ob diese Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen berechtigt ist, obwohl sie ohne vorherige Ankündigung vorgenommen wurde.

Sie kamen zu dem Entschluss, dass eine Mieterhöhung, die nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung entsprechend dem BGB vorausgegangen war. Die Ankündigungspflicht soll es dem Mieter ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und ggf. sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Zweck der Ankündigungspflicht ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung auf den Mieter umzulegen.

Mieter kann Modernisierungsmaßnahmen verweigern

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall hatte der Vormieter mit Zustimmung des Vermieters eine Gasetagenheizung installiert. Einige Jahre später wollte der neue Eigentümer modernisieren und die Mietwohnung an die im Haus befindliche Gaszentralheizung anschließen. Dazu verweigerte der Mieter jedoch die Zustimmung.

Die Richter des BGH kamen hier zu dem Entschluss, dass bei der Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abzustellen ist. Vor diesem Hintergrund kann der Mieter u. U. eine Zustimmung zur Modernisierung der Wohnung verweigern, wenn bereits vom Mieter (hier Vormieter) mit Zustimmung des Vermieters Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden.

In seiner Begründung führte der BGH aus, dass sich der Vermieter widersprüchlich verhielte, wenn er einerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen wollte.

Meldepflicht:  Arbeitsunfähigkeit - Anzeigepflicht beim Arbeitgeber

Die Anzeigepflicht der Arbeitsunfähigkeitbeim Arbeitgeber wirft in der Praxis immer wieder Fragen auf. Wann hat dieKrankmeldung zu erfolgen? Muss bei Kurzerkrankungen eine Arbeitsunfähigkeitsbescheinigungvorgelegt werden? Darf der Arbeitgeber (allein) bestimmen, wann eine Arbeitsunfähigkeitsbescheinigungvom Arzt vorgelegt werden muss?
Nach derzeitiger Rechtslage ist der Arbeitnehmerverpflichtet, dem Arbeitgeber die Arbeitsunfähigkeit unverzüglich amersten Tag der Erkrankung (zu Arbeitsbeginn bzw. in den erstenArbeitsstunden) mitzuteilen. Sobald dem Arbeitnehmer die voraussichtliche Dauerder Erkrankung bekannt ist, hat auch eine solche Mitteilung an den Arbeitgeberzu erfolgen.

Dauert die Arbeitsunfähigkeit längerals 3 Kalendertage, muss der Arbeitnehmer eine ärztliche Bescheinigungüber das Bestehen der Arbeitsunfähigkeit sowie deren voraussichtlicheDauer spätestens an dem darauffolgenden Arbeitstag vorlegen. DerArbeitnehmer ist verpflichtet, eine neue ärztliche Bescheinigung zubringen, wenn die Arbeitsunfähigkeit länger andauert als in der ursprünglichenBescheinigung angegeben.
Der Arbeitgeber ist unter besonderen Umständenberechtigt, die Vorlage der ärztlichen Bescheinigung früher zuverlangen. Dies ist der Fall, wenn vorangegangene Krankmeldungen einenMissbrauchsverdacht begründen (z. B. bei auffällig häufigerArbeitsunfähigkeit für kurze Dauer oder Beginn der Erkrankung hauptsächlichzum Wochenanfang bzw. Wochenende usw.).
Das Bundesarbeitsgericht hatte in jüngsterVergangenheit entschieden, dass der Betriebsrat mitbestimmungspflichtig ist,wenn der Arbeitgeber generell die frühere Vorlage einer Arbeitsunfähigkeitsbescheinigunganordnet. (BAG-Beschluss v. 25.1.2000 - 1 ABR 3/99)

Pflicht der Wohnungsmieter zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen

Nach dem bürgerlichen Gesetzbuch hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Des Weiteren hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen.

Der Vermieter hat dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung schriftlich mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter sein Grundstück verkauft und den Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor der Eintragung in das Grundbuch sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Der Käufer kündigte daraufhin den Mietern Modernisierungsarbeiten in deren Wohnung an.

So wollte der Käufer das Badezimmer in den Mietwohnungen dahingehend umbauen, dass unter Einbeziehung eines bis dahin als Abstellraum und Speisekammer genutzten Raums eine separate Toilette entstehen sollte.

Die Richter des Bundesgerichtshofs haben entschieden, dass der Käufer eines Grundstücks bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt ist, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und o. g. Voraussetzungen der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden, gegeben sind.

Umlage von Renovierungskosten bei Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 30.3.2011 eine Entscheidung zur Umlagefähigkeit von Renovierungskosten getroffen, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung entstehen.

In dem entschiedenen Fall aus der Praxis kündigte ein Vermieter einem Mieter den Einbau von Wasserzählern und eine darauf gestützte Mieterhöhung um 2,28 € monatlich an. Der Mieter teilte daraufhin mit, dass der Einbau erst dann geduldet werde, wenn der Vermieter einen Vorschuss für die hierdurch erforderlich werdende Neutapezierung der Küche zahle. Dieser Forderung kam er nach, erklärte jedoch, dass es sich auch insoweit um umlagefähige Modernisierungskosten handele, weswegen die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen werde. Nach Einbau des Wasserzählers legte der Vermieter die Gesamtkosten um, woraus sich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 € ergab. Der Mieter weigerte sich jedoch diese Mehrkosten zu zahlen.

Der BGH hat hierzu entschieden, dass der Vermieter die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, auf die Mieter umlegen darf. Dies gilt auch dann, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen vom Vermieter erstatten lässt.

MoMiG:  GmbH-Recht wurde modernisiert

Mit dem Gesetz zur Modernisierung des GmbH-Rechts und zur Bekämpfung von Missbräuchen (MoMiG) soll das GmbH-Gesetz (GmbHG) grundlegend modernisiert und zugleich dereguliert werden. Ein Kernanliegen der Reform ist die Erleichterung und Beschleunigung von Unternehmensgründungen. Hier wird häufig ein Wettbewerbsnachteil der GmbH gegenüber ausländischen Rechtsformen wie der englischen Limited gesehen. In vielen Mitgliedstaaten der Europäischen Union werden geringere Anforderungen an die Gründungsformalien und die Aufbringung des Mindeststammkapitals gestellt. Nachfolgend sollen die wichtigsten Punkte des Gesetzes aufgezeigt werden:

Erleichterung der Kapitalaufbringung und Übertragung von Geschäftsanteilen

  • Das Mindeststammkapital der GmbH wird nicht herabgesetzt und bleibt bei 25.000 Euro. Um den Bedürfnissen von Existenzgründern, die am Anfang nur sehr wenig Stammkapital haben und benötigen (z. B. im Dienstleistungsbereich) zu entsprechen, bringt das Gesetz eine Einstiegsvariante der GmbH, die haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft (sog. Mini-GmbH). Diese GmbH darf ihre Gewinne aber nicht voll ausschütten, sondern muss jährlich 25 % des Jahresüberschusses in eine Rücklage einstellen, bis das volle Haftungskapital der GmbH erreicht ist. Danach kann die sogenannte "Mini-GmbH" in eine normale GmbH umgewandelt werden. In ihrer Bezeichnung muss die Mini-GmbH den Zusatz "Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt)" oder "UG (haftungsbeschränkt)" führen.

  • Jeder Geschäftsanteil muss nur noch auf einen Betrag von mindestens einem Euro lauten. Vorhandene Geschäftsanteile können künftig leichter gestückelt, aufgeteilt, zusammengelegt und einzeln oder zu mehreren an einen Dritten übertragen werden.

  • Rechtsunsicherheiten im Bereich der Kapitalaufbringung werden dadurch beseitigt, dass das Rechtsinstitut der "verdeckten Sacheinlage" im Gesetz klar geregelt wird. Das Gesetz sieht vor, dass der Wert der geleisteten Sache auf die Bareinlageverpflichtung des Gesellschafters angerechnet wird. Die Anrechnung erfolgt erst nach Eintragung der Gesellschaft in das Handelsregister. Weiß der Geschäftsführer von der geplanten verdeckten Sacheinlage, liegt also eine vorsätzliche verdeckte Sacheinlage vor, so darf er in der Handelsregisteranmeldung nicht versichern, die Bareinlage sei erfüllt.

Einführung von Musterprotokollen

  • Für wenig komplizierte Standardgründungen (u. a. Bargründung, höchstens drei Gesellschafter) werden zwei beurkundungspflichtige Musterprotokolle als Anlage zum GmbHG zur Verfügung gestellt. Diese Musterprotokolle fassen drei Dokumente zusammen (Gesellschaftsvertrag, Geschäftsführerbestellung und Gesellschafterliste) und müssen notariell beurkundet werden.
    Es ist trotz der Vereinfachung sicherlich empfehlenswert sich für die Gründung rechtlichen Rat einzuholen.


Beschleunigung der Registereintragung

Das MoMiG verkürzt die Eintragungszeiten beim Handelsregister:
  • Bei Gesellschaften, deren Unternehmensgegenstand genehmigungspflichtig ist, wird das Eintragungsverfahren vollständig von der verwaltungsrechtlichen Genehmigung abgekoppelt. Das betrifft zum Beispiel Handwerks- und Restaurantbetriebe oder Bauträger, die eine gewerberechtliche Erlaubnis brauchen.

  • Zukünftig müssen GmbHs wie auch Einzelkaufleute und Personenhandelsgesellschaften keine Genehmigungsurkunden mehr beim Registergericht einreichen.

  • Bei der Gründung von Ein-Personen-GmbHs wird künftig auf die Stellung besonderer Sicherheitsleistungen verzichtet.

  • Das Gericht kann bei der Gründungsprüfung nur dann die Vorlage von Einzahlungsbelegen oder sonstigen Nachweisen verlangen, wenn es erhebliche Zweifel hat, ob das Kapital ordnungsgemäß aufgebracht wurde. Bei Sacheinlagen wird die Werthaltigkeitskontrolle durch das Registergericht auf die Frage beschränkt, ob eine "nicht unwesentliche" Überbewertung vorliegt. Nur bei entsprechenden Hinweisen kann damit künftig im Rahmen der Gründungsprüfung eine externe Begutachtung veranlasst werden.


Verlegung des Verwaltungssitzes ins Ausland

  • Das neue Gesetz ermöglicht den deutschen Gesellschaften einen Verwaltungssitz zu wählen, der nicht notwendig mit dem Satzungssitz übereinstimmt. Dieser Verwaltungssitz kann auch im Ausland liegen. Das kann z. B. eine attraktive Möglichkeit für deutsche Konzerne sein, ihre Auslandstöchter in der Rechtsform der vertrauten GmbH zu führen.


Mehr Transparenz bei Gesellschaftsanteilen

  • Künftig gilt nur derjenige als Gesellschafter, der in die Gesellschafterliste eingetragen ist. So können Geschäftspartner der GmbH lückenlos und einfach nachvollziehen, wer hinter der Gesellschaft steht. Veräußerer und Erwerber von Gesellschaftsanteilen erhalten den Anreiz, die Gesellschafterliste aktuell zu halten.


Gutgläubiger Erwerb von Gesellschaftsanteilen

  • Die Gesellschafterliste dient künftig auch als Anknüpfungspunkt für einen gutgläubigen Erwerb von Geschäftsanteilen. Wer einen Anteil erwirbt, kann darauf vertrauen, dass die in der Gesellschafterliste verzeichnete Person auch wirklich Gesellschafter ist.


Deregulierung des Eigenkapitalersatzrechts

  • Beim Eigenkapitalersatzrecht geht es um die Frage, ob Kredite, die Gesellschafter ihrer GmbH geben, als Darlehen oder als Eigenkapital behandelt werden. Das Eigenkapital steht in der Insolvenz hinter allen anderen Gläubigern zurück. Eine Unterscheidung zwischen "kapitalersetzenden" und "normalen" Gesellschafterdarlehen wird es nicht mehr geben.

    Das MoMiG setzt den Kurs fort, die Fortführung und Sanierung von Unternehmen im Insolvenzfall zu erleichtern. Hat ein Gesellschafter der GmbH Vermögenswerte zur Nutzung überlassen, kann er künftig seinen Aussonderungsanspruch während der Dauer des Insolvenzverfahrens, höchstens aber für eine Zeit von einem Jahr ab dessen Eröffnung, nicht geltend machen. Dem Gesellschafter wird dafür ein finanzieller Ausgleich zugebilligt. Diese Regelung beseitigt die Gefahr, dass dem Unternehmen mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens Gegenstände nicht mehr zur Verfügung stehen, die für eine Fortführung des Betriebes notwendig sind. Bestehen Sanierungschancen, wird es dem Insolvenzverwalter regelmäßig innerhalb der Jahresfrist möglich sein, eine Vereinbarung zu erreichen, die die Fortsetzung des verschuldeten Unternehmens ermöglicht.


Bekämpfung von Missbräuchen

Die aus der Praxis übermittelten Missbrauchsfälle im Zusammenhang mit der Rechtsform der GmbH werden durch verschiedene Maßnahmen bekämpft:

  • Die Rechtsverfolgung gegenüber Gesellschaften wird beschleunigt. Zukünftig muss in das Handelsregister eine inländische Geschäftsanschrift eingetragen werden. Dies gilt auch für Aktiengesellschaften, Einzelkaufleute, Personenhandelsgesellschaften sowie Zweigniederlassungen (auch von Auslandsgesellschaften). Die Gesellschafter werden im Falle der Führungslosigkeit der Gesellschaft verpflichtet, bei Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung einen Insolvenzantrag zu stellen. Hat die Gesellschaft keinen Geschäftsführer mehr, muss jeder Gesellschafter an deren Stelle Insolvenzantrag stellen, es sei denn, er hat vom Insolvenzgrund oder von der Führungslosigkeit keine Kenntnis.

  • Geschäftsführer, die Beihilfe zur Ausplünderung der Gesellschaft durch die Gesellschafter leisten und dadurch die Zahlungsunfähigkeit der Gesellschaft herbeiführen, sollen stärker in die Pflicht genommen werden. Dazu wird das sog. Zahlungsverbot im GmbHG geringfügig erweitert.

  • Die bisherigen Ausschlussgründe für Geschäftsführer werden um Verurteilungen wegen Insolvenzverschleppung, falscher Angaben und unrichtiger Darstellung sowie Verurteilungen aufgrund allgemeiner Straftatbestände mit Unternehmensbezug erweitert. Zum Geschäftsführer kann also nicht mehr bestellt werden, wer gegen zentrale Bestimmungen des Wirtschaftsstrafrechts verstoßen hat. Das gilt auch bei Verurteilungen wegen vergleichbarer Straftaten im Ausland. Außerdem haften künftig Gesellschafter, die vorsätzlich oder grob fahrlässig einer Person, die nicht Geschäftsführer sein kann, die Führung der Geschäfte überlassen, der Gesellschaft für Schäden, die diese Person der Gesellschaft zufügen.

Das Gesetz tritt zum 1. des folgenden Monats nach Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt in Kraft. Voraussichtlich zum 1.11.2008.

Erteilung von Musikunterricht in der Mietwohnung

Mit der Frage, ob der Vermieter verpflichtet sein kann, dem Mieter zu erlauben, in der Mietwohnung gewerblich Musikunterricht zu erteilen, musste sich der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 10.4.2013 befassen.

In dem Fall aus der Praxis wurde eine Wohnung bereits im Jahr 1954 von der Mutter des Mieters angemietet. Im Jahr 2006 zog auch er in diese Wohnung ein, um seine Mutter zu pflegen. Mit Schreiben vom 4.2.2011 zeigte er dem Vermieter den Tod seiner Mutter an und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis. Mit Anwaltsschreiben vom 2.3.2011 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und gab zur Begründung an, dass der Sohn über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen.

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bekräftigt, wonach bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann aber im Einzelfall verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn von der Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder anderen Mietern ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.

Mutterschaftsleistungen:  Aufwendungsausgleichsgesetz seit 1.1.2006 in Kraft

Das "Gesetz über den Ausgleich der Arbeitgeberaufwendungen für Entgeltfortzahlung" wurde noch im Dezember 2005 verabschiedet und trat zum 1.1.2006 in Kraft. Zu den wesentlichen Neuerungen des Aufwendungsausgleichsgesetzes gehören:
  • die Teilnahme aller Arbeitgeber am Ausgleich der Arbeitgeberaufwendungen für Mutterschaftsleistungen (U 2) unabhängig von der Betriebsgröße,

  • die Festschreibung einer für alle Krankenkassen einheitlichen Grenze von in der Regel nicht mehr als 30 Arbeitnehmern für die Teilnahme am Ausgleich der Arbeitgeberaufwendungen bei krankheitsbedingter Arbeitsunfähigkeit (U 1);

  • die Erweiterung des Erstattungsanspruchs bei Arbeitsunfähigkeit für diese Betriebe auf die Entgeltfortzahlung an Angestellte,

  • die Erweiterung der an den Ausgleichsverfahren teilnehmenden Kassen auf die Ersatzkassen.
Arbeitgeberaufwendungen im Rahmen des Ausgleichsverfahrens bei Krankheit werden weiterhin in Höhe von bis zu 80 % des nach dem Entgeltfortzahlungsgesetz fortzuzahlenden Arbeitsentgelts erstattet. Im Rahmen des Ausgleichsverfahren bei Schwangerschaft und Mutterschaft erfolgt die Erstattung zu 100 % der nach den Regelungen des Mutterschutzgesetzes zu erbringenden Arbeitgeberaufwendungen.

Erweiterung von Mutterschutzfristen

Mit dem Zweiten Gesetz zur Änderung des Mutterschutzrechts, das bereits am 20. Juni 2002 in Kraft trat, wird eine EG-Richtlinie zum Mutterschutz endgültig umgesetzt.

Nach bisherigem Recht betrug die regelmäßige Mutterschutzfrist vor der Geburt sechs Wochen und nach der Geburt acht Wochen. Bei dieser Regelung wurde nicht berücksichtigt, dass die sechswöchige Schutzfrist nicht gegeben war, wenn ein Kind schon vor dem errechneten Geburtstermin zur Welt kam. Nach dem neuen Gesetz haben nunmehr alle Mütter, deren Kind vor dem berechneten Geburtstermin zur Welt kommt, als Arbeitnehmerinnen einen Anspruch auf eine Mutterschutzfrist von insgesamt 14 Wochen (bei Mehrlings- bzw. Frühgeburten von 18 Wochen). Um dieses zu gewährleisten, verlängert sich die Frist nach der Geburt um die Tage, die vor der Entbindung nicht genommen werden konnten.

Dies gilt auch rückwirkend, wenn sich die Mütter noch am 20.6.2002 in der Schutzfrist befanden und nicht schon an den Arbeitsplatz zurückgekehrt sind oder die Elternzeit wahrnehmen.

Zusätzlich wurde mit der Gesetzesänderung die Rechtsunsicherheit beim Jahresurlaub für schwangere Frauen und Mütter beseitigt; Mutterschutzfristen und andere mutterschutzrechtliche Beschäftigungsverbote zählen bei der Berechnung des Erholungsurlaubs als Beschäftigungszeiten.

MwSt-Sätze:  Unterschiedliche MwSt-Sätze für Speisen an Imbissständen/Kinofoyers und von Partyservices

Entgegen der restriktiven Auffassung seitens der Finanzverwaltung legt der Europäische Gerichtshof (EuGH) bei Imbissbetreibern, Kinos etc. die Grenze für die Berücksichtigung des ermäßigten Umsatzsteuersatzes lange nicht so eng aus.

In vier vom EuGH entschiedenen Fällen, bei denen es um dem Verkauf von Nahrungsmitteln an Imbisswagen und -ständen oder in Kinos etc. zum sofortigen warmen Verzehr geht, sieht der Gerichtshof die Lieferung eines Gegenstands als das dominierende Element an. Sie kann dem ermäßigten Umsatzsteuersatz unterliegen.

Nach seiner Auffassung überwiegt das den ermäßigten Umsatzsteuersatz berechtigende Lieferelement gegenüber dem Dienstleistungselement, wenn
  • keine charakteristischen Dienstleistungsbestandteile der Restaurationsumsätze wie Kellnerservice, echte Beratung der Kunden und Bedienung im eigentlichen Sinne, die insbesondere in der Weiterleitung der Bestellungen an die Küche, in der späteren Präsentation der Speisen und deren Darreichung an den Kunden am Tisch besteht,
  • keine geschlossenen, temperierten Räume speziell für den Verzehr der abgegebenen Nahrungsmittel,
  • keine Garderobe und keine Toiletten vorhanden sind und · überwiegend kein Geschirr, kein Mobiliar und kein Gedeck bereitgestellt wird.
Zu den Leistungen eines Partyservices stellt der Gerichtshof hingegen fest, dass sie nicht das Ergebnis einer bloßen Standardzubereitung sind, sondern vielmehr einen deutlich größeren Dienstleistungsanteil aufweisen, da sie mehr Arbeit und Sachverstand, wie etwa hinsichtlich der Kreativität und der Darreichungsform der Gerichte, erfordern. Unter diesen Umständen stellt die Tätigkeit eines Partyservices - außer in den Fällen, in denen dieser lediglich Standardspeisen ohne zusätzliches Dienstleistungselement liefert oder in denen bei Vorliegen weiterer, besonderer Umstände die Lieferung der Speisen der dominierende Bestandteil des Umsatzes ist - eine Dienstleistung dar, die dem regulären Steuersatz unterliegt.

Anmerkung: Betroffene Unternehmer sollten sich schnellstens beraten lassen, ob und inwieweit die neue Auslegung der Besteuerung derartiger Umsätze bei ihnen eine Korrektur der Umsatzsteuer-Voranmeldung bzw. der Umsatzsteuerveranlagung für die Vergangenheit zulässt. Sind allerdings Rechnungen mit 19 % Umsatzsteuer für derartige Umsätze erfolgt, bleibt es bei dieser Besteuerung. Gegebenenfalls ist gemeinsam mit uns eine Korrektur der Rechnungen noch rückwirkend zu überlegen.

Zumindest sollte die zukünftige Rechnungsstellung mit uns abgesprochen werden, da die Abgrenzung nicht immer eindeutig ist und eine Reaktion der Finanzverwaltung zu den Urteilen des EuGH noch aussteht.

Mängelansprüche:  Keine Mängelansprüche bei Werkleistungen in Schwarzarbeit

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 1.8.2013 die Frage entschieden, ob Mängelansprüche eines Bestellers bestehen können, wenn Werkleistungen aufgrund eines Vertrages erbracht worden sind, bei dem die Parteien vereinbart haben, dass der Werklohn in bar ohne Rechnung und ohne Abführung von Umsatzsteuer gezahlt werden sollte.

In dem vom BGH entschiedenen Fall wurde die Auffahrt eines Grundstücks neu gepflastert. Hierbei war ein Werklohn von 1.800 € - bar ohne Rechnung - vereinbart worden.

Die Richter des BGH hatten erstmals einen Fall zu beurteilen, auf den die Vorschriften des seit dem 1.8.2004 geltenden Gesetzes zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung (Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz, SchwarzArbG) Anwendung finden. Sie entschieden, dass der zwischen den Parteien geschlossene Werkvertrag wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nichtig ist. Das SchwarzArbG enthält das Verbot zum Abschluss eines Werkvertrages, wenn dabei vorgesehen sei, dass eine Vertragspartei als Steuerpflichtige ihre sich aufgrund der nach dem Vertrag geschuldeten Werkleistungen ergebenden steuerlichen Pflichten nicht erfüllt. Das Verbot führt jedenfalls dann zur Nichtigkeit des Vertrages, wenn der Unternehmer vorsätzlich hiergegen verstößt und der Besteller den Verstoß des Unternehmers kennt und bewusst zum eigenen Vorteil ausnutzt.

So lag der Fall hier. Der Unternehmer hat gegen seine steuerliche Pflicht verstoßen, weil er nicht innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung ausgestellt hat. Er hat außerdem eine Steuerhinterziehung begangen, weil er die Umsatzsteuer nicht abgeführt hat. Die Auftraggeberin ersparte sich auf diese Weise einen Teil des Werklohns in Höhe der anfallenden Umsatzsteuer.

Anmerkung: Die Nichtigkeit des Werkvertrages führt dazu, dass dem Besteller hieraus grundsätzlich keine Mängelansprüche zustehen können.

Mängelanzeige:  Mängelanzeige trotz dem Reiseveranstalter bekanntem Reisemangel

Ein Reiseveranstalter ist verpflichtet, die Reise so zu erbringen, dass sie die zugesicherten Eigenschaften hat und nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Nutzen aufheben oder mindern. Ist die Reise in diesem Sinne mangelhaft, mindert sich für die Dauer des Mangels der Reisepreis.

Damit der Reisende eine Reisepreisminderung gegenüber dem Veranstalter geltend machen kann, muss er den Mangel anzeigen. Dieses geschieht in der Regel vor Ort beim zuständigen Reiseleiter. Verletzt der Reisende diese Obliegenheit, den Mangel anzuzeigen, steht ihm regelmäßig kein Anspruch auf Preisminderung zu. Nach Auffassung des Gesetzgebers soll die Anzeige des Mangels dem Reiseveranstalter Gelegenheit geben, dem Mangel abzuhelfen und für die Zukunft eine vertragsgemäße Leistung sicherzustellen.

Die Richter des Bundesgerichtshofs haben nun in ihrem Urteil vom 19.7.2016 entschieden, dass die Anzeige eines Reisemangels durch den Reisenden nicht schon deshalb entbehrlich ist, weil dem Reiseveranstalter der Mangel bereits bekannt ist.

Mängeln:  Entgelt für Schwarzarbeit wird auch bei Mängeln nicht zurückgezahlt

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 11.6.2015 entschieden, dass dann, wenn ein Werkvertrag wegen Verstoßes gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung nichtig ist, dem Besteller, der den Werklohn bereits gezahlt hat, gegen den Unternehmer auch dann kein Rückzahlungsanspruch unter dem Gesichtspunkt einer ungerechtfertigten Bereicherung zusteht, wenn die Leistung mangelhaft ist.

Dieser Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Besteller beauftragte ein Unternehmen mit der Ausführung von Dachausbauarbeiten. Vereinbart wurde ein Werk-lohn von 10.000 € ohne Umsatzsteuer. Der Betrieb führte die Arbeiten aus und stellte eine Rechnung ohne Steuerausweis. Der Rechnungsempfänger zahlte den geforderten Betrag. Wegen Mängeln der Werkleistung forderte er jedoch 8.300 € vom Unternehmen zurück.

Anmerkung: Der BGH hatte bereits in früheren Urteilen entschieden, dass in solchen Fällen weder Mängelansprüche des Bestellers noch Zahlungsansprüche des Werkunternehmers bestehen. Dem Besteller steht auch kein Anspruch auf Ausgleich der Bereicherung des Unternehmers zu, die darin besteht, dass er für die mangelhafte Werkleistung zu viel bezahlt hat.

Zwar kann ein Besteller, der aufgrund eines nichtigen Vertrags Leistungen (Zahlungen) erbracht hat, von dem Unternehmer grundsätzlich die Herausgabe dieser Leistungen verlangen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Besteller mit seiner Leistung gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen hat. Das ist hier der Fall. Es verstößt nicht nur die vertragliche Vereinbarung der Parteien gegen ein gesetzliches Verbot, sondern auch die in Ausführung dieser Vereinbarung erfolgende Leistung, somit auch die Zahlung.
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